Покупка квартиры по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

• Выбор финансовой организации

О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.

• Получение информации о застройщике

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
2. Выбор строительной фирмы;
3. Выбор обслуживающей компании;
4. Оформление документации.

Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.

Выбор обслуживающей компании

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны). Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также можно поискать отзывы в сети Интернет. Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно — именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Какой срок предоставления документов

Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.

Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.

Что делал и проверял юрист

Специалист провел серьезную работу:

• проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
• сделал анализ и оценку рисков;
• тщательно проверил договор долевого участия;
• проанализировал дополнительные документы;
• предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
• участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
• сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
• помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
• подготовил акт приема-передачи;
• проконтролировал передачу расписок, ключей.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Что такое договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) — договор между застройщиком и будущим собственником (дольщиком), по которому дольщик покупает у застройщика пока еще недостроенную квартиру. Благодаря ДДУ можно купить квартиру еще на этапе строительства. В среднем так получается дешевле на 20-30%.

Раньше застройщики строилили новые дома за счет продаж по ДДУ. При этом покупатели сильно рисковали — если застройщик обанкротился или пропал с деньгами дольщиков, они не получали ни деньги, ни квартиру. Застройщики получали деньги на свои счета и сразу тратили их на стройку (а недобросовестные застройщики не только на стройку).

С 2017 года у дольщиков стало чуть меньше рисков. Теперь если застройщик получил разрешение на строительство дома после 1 января 2017 года, с каждого сданного объекта он перечисляет 1% в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, фонд выделит деньги на завершение строительства или компенсацию дольщикам.

Как проверить застройщика перед подписанием ДДУ

Новый закон значительно снижает риски при покупке недостроенной квартиры, но не исключает их полностью. Поэтому перед подписанием договора надо тщательно проверить застройщика.

К застройщикам, работающим по ДДУ, государство предъявляет строгие требования. Оно тщательно следит за разрешениями на строительство и движением денег на счетах — застройщику нельзя тратить деньги дольщиков на цели, не со строительством и продажей квартир. Если что-то не так, государство вмешается и накажет недобросовестного застройщика.

Чтобы покупатель мог больше узнать о застройщике, под контролем Минстроя, Росреестра и Центробанка создана Единая система жилищного строительства, — в ней застройщики обязаны публиковать информацию о себе.

Закон надежно защищает деньги дольщиков, заключивших ДДУ с использованием эскроу-счетов. Но таких на рынке пока мало. Застройщики не могут привлекать деньги дольщиков на новые проекты, если не соответствуют всем законодательным требованиям. Но на старые могут. Поэтому проверяйте дату разрешения на строительство — не дату договора или сдачи дома, а именно дату разрешения на строительство.

Что должно быть указано в ДДУ

Возьмите у менеджера застройщика проект ДДУ и покажите его юристу. Если какие-то пункты вам не подходят, вы можете договориться с застройщиком об изменениях. На это пойдут не все застройщики, но большинство согласятся.

Когда получите от застройщика договор, не торопитесь его подписывать: проверьте совпадает ли он с проектом и еще раз детально проверьте с юристом. Помните, юрист — это не то, на чем стоит экономить при покупке квартиры.

Внимательно читайте договор перед тем, как его подписать. Обязательно покажите договор квалифицированному риелтору или юристу

Вот что обязательно должно быть в ДДУ:

• ваши паспортные данные и реквизиты застройщика;
• подробное описание квартиры — ее план, сведения об этаже, предварительном номере квартиры, высоте потолков, планировке и площади квартиры; /
• стоимость квартиры, срок и порядок уплаты, реквизиты для выплат;
• срок сдачи новостройки и квартиры;
• адрес дома;
• кадастровый номер участка;
• страхование ответственности застройщика: способ, которым застройщик гарантирует сохранение ваших денег (компенсационный фонд, эскроу);
• использование кредитных средств, если вы покупаете квартиру в ипотеку;
• 10-летняя гарантия на кровлю и межпанельные швы, 5-летняя гарантия на квартиру и дом, 3-летняя — на лифты, трубопроводы, мусоропроводы, отопление и вентиляцию. (в эти сроки застройщик бесплатно устраняет брак и недочеты, или выплачивает компенсацию).

ДДУ составляют в 3 экземплярах: для дольщика, застройщика и Росреестра.

Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

---

В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».

Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.

---

Что такое долевое строительство?

Постройка многоквартирного дома — мероприятие недешевое. Далеко не каждая организация-застройщик может возвести здание исключительно на собственные средства. Поэтому застройщики заинтересованы в привлечении дополнительных денег. У них есть два пути: взять кредит в банке или предложить участие в долевом строительстве тем людям, которые готовы купить квартиру в этом доме.

Застройщику последний вариант выгоден вдвойне: во-первых, не нужно возвращать кредит и уплачивать проценты по нему, а во-вторых, еще до постройки дома на квартиры в нем уже есть покупатели. Для клиентов профит тоже есть — они заплатят за жилье гораздо меньше.

Главный недостаток для покупателя в том, что свое жилье он получит в лучшем случае через несколько месяцев (иногда через 1–2 года), а деньги должен заплатить прямо сейчас. То есть действует принцип, озвученный в фильме «12 стульев»: «Утром деньги — вечером стулья». Очевидно, что в такой ситуации дольщики переживают за сохранность своих вложений — застройщик может совершенно внезапно оказаться банкротом. Тогда жилье не будет достроено, а вернуть денежные средства будет сложно.

В настоящее время для защиты прав дольщиков, согласно ФЗ-175 от 1 июля 2018 г, застройщик на всех этапах возведения дома должен предоставлять отчет о расходовании средств банкам, уполномоченным контролировать этот процесс. Кроме того, каждый объект должен быть застрахован от недостроя.

Особенности покупки квартир в строящемся доме

В настоящее время заключить договор о долевом строительстве можно либо с застройщиком напрямую, либо с привлечением третьей стороны — банка, контролирующего возведение объекта (договор с использованием счета-эскроу). С 1 июля 2019 г., после вступления в силу новых Правил долевого строительства (ФЗ № 175 от 1 июля 2018 г.), большинство квартир должны продаваться через посредничество банка.

Исключением являются объекты, возведенные не менее чем на 30%, и по договору долевого строительства в них должно быть продано не менее 10% квартир. Если строительная организация участвует в программе переселения из ветхого и аварийного жилья, то она может продавать квартиры в доме, готовом на 15%.

Кроме того, правом прямых продаж в доме, построенном всего на 6%, обладают те застройщики, которые строят большое количество объектов в четырех регионах и более. Общая площадь помещений, которые находятся на этапе возведения этими компаниями, должна быть не менее 4 млн кв.м.

В настоящее время этим требованиям в России соответствуют только две строительные организации — группа компаний «ПИК» и группа ЛСР. Все перечисленные выше ограничения сделаны для уменьшения риска недостроя.

Похожие записи:

• Оформление опекунства над пожилым человеком после 80 лет
• Какое пособие выплачивается матери одиночке в Беларуси в 2024 году
• Взыскание денег по расписке через суд