Договор аренды считается заключенным с момента

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды считается заключенным с момента». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
   

   Предмет договора аренды

   Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

   Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

   Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

   Изменение арендной платы

   Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

   Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

   Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

   

   Момент, с которого договор аренды считается заключенным

   В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
   Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
   По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.

   Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества

   Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.

   7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.

   Природа договора аренды и аспекты сделок, заключённых по ст. 606 ГК РФ

   Иногда субъекты договора аренды называются наймодателем и нанимателем. В своей сущности договор найма не имеет никаких отличий от договора аренды, если речь идёт об аренде вещного имущества. Однако вещи должны относиться к той природе, что не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. К примеру, невозможно арендовать горючее, различные расходные материалы, удобрения, сырьё и подобное. При передаче таких вещей нужно составлять договор займа.

   По своей природе договор аренды является консенсуальным, потому что для его заключения нужно только стремление к тому участников сделки и их договорённость об её условиях. Важную роль играет взаимное предоставление об обязательствах. Договор аренды относится к числу синаллагматических, что означает появление прав и обязанности у обеих сторон. Арендодатель может предоставить арендатору только право пользования имуществом, только право владения или совместное право владения и пользования на определённый срок или бессрочно.

   Договоры аренды без права владения заключается довольно редко. Относиться они могут к каким-то средствам производства, которые арендатор может использовать, но оказавшись на территории арендодателя. Отдельные пункты договора могут ограничивать арендатора от использования арендованного имущества в целях, которые увеличивают риск износа или поломок.

   Любые плоды и любая продукция, которые получит арендатор в силу владения имуществом арендодателя по договору аренды, принадлежат ему, если это не противоречит законам или условиям самого договора.

   К примеру, целевой договор аренды автомобиля может не допускать размещение на его бортах рекламных щитов.

   Характерно, что ни один нормативный акт не указывает на то, что срок и сумма являются существенными условиями договора найма. Такие условия могут стать существенными только по воле сторон. Это означает, что договор может не содержать сведений о сроке. К примеру, в том случае, если в момент его заключения ни одна из сторон не имела представления о том, на какой срок заключается сделка или изначально предусмотрено, что заключается договор бессрочной аренды.

   Если не обозначен срок, то регулироваться он будет на основании ст. 610 ГК РФ. Она оставляет за владельцем право прервать аренду в любой момент без объявления причин, предупредив о том другую сторону в указанные в том же нормативном акте сроки. Это правило действенно и в том случае, если не отражено в договоре в виде отдельного пункта.

   Заключённым договор считается с момента, когда стороны пришли к договорённости об объекта аренды и только.

   Отсутствие в нём упоминания условий и порядка оплаты расценивается в качестве возможности оценивать сумму долга арендатора по характеру аналогичных сделок и ориентироваться на традиции делового оборота (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ). В самом договоре в обязательном порядке должны содержаться только сведения о субъектах и объекте договорённости. Без этого сделка может быть признанной судом недействительной.

   Стороны договора найма и его суть

   Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

   В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

   

   Расторжение договора аренды

   Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

   «Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

   По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

   Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

   1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
   2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
      Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
   3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

   Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

   1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
      При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
      потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
      непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
      потребовать досрочного расторжения договора.
      Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
      Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
   2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

   Что делать, если приостановили регистрацию договора аренды свыше 1 года

   Случается, что регистрацию приостанавливают или сотрудники Росреестра отказывают в ней. Обычно об этом сообщают по телефону, электронной почте или в SMS. Чтобы узнать точную причину приостановки или отказа, лучше получить бумажное уведомление в Росреестре. Для возобновления процесса регистрации потребуется предоставить дополнительные документы или исправить недочёты.

   • Собственник — физическое лицо — запретил проводить сделки с недвижимостью без своего участия, а заявление подавал его представитель или арендатор. Заявление на регистрацию потребуется подать при личном участии арендодателя. Если присутствовать лично не получается, владелец может отменить запрет на регистрационные действия, подав заявление в Росреестр.
   • Сотрудник Росреестра нашёл несоответствия или недочёты в документах. Ошибки нужно исправить, на это даётся 3 месяца с момента первой подачи. Если ошибок в документах так много, что исправить их за 3 месяца не получится, можно подать заявление о приостановке регистрационных действий на полгода.
   • Предоставлен неполный комплект документов. Чтобы возобновить процедуру регистрации, потребуется вновь предоставить весь пакет бумаг, включая недостающие.
   • На плане в техническом паспорте объекта недвижимости присутствуют «красные линии» — зафиксированные инспекцией БТИ несоответствия схемы и реального состояния помещения. Собственник жилья должен узаконить выполненные работы, воспользоваться услугами кадастрового инженера для обследования помещения, оформить новый технический план и обратиться с ним в Росреестр. Если проблемы возникли в нежилом объекте в многоквартирном доме, его владельцу нужно будет получить техническое заключение и согласовать проект в муниципальных органах.
   • Сведения о договоре аренды, заключённом на срок более 12 месяцев, нужно внести в ЕГРН. Условия документа начинают действовать в момент регистрации в Росреестре.
   • Если договор аренды недвижимости на срок более года не зарегистрировать, наследники владельца не будут его исполнять, а арендатор не сможет вычесть сумму арендных платежей из налогооблагаемой базы или получить лицензию на коммерческую деятельность в помещении.
   • Заявление можно подавать в МФЦ или Росреестр. Нужно оплатить госпошлину и взять с собой договор аренды, акт передачи, паспорта участников и доверенности представителя, учредительные документы юрлица, а также документы владельца на право собственности на недвижимость.
   • Дополнительные документы потребуются, если собственник несовершеннолетний или недееспособный, арендуется только часть дома или офиса, недвижимость куплена владельцем в браке, для компании-арендатора сумма арендных платежей превышает четверть от стоимости всего имущества или если объект недвижимости находится в залоге у банка.
   • Договор зарегистрируют за 7 дней, если обратиться в Росреестр, и за 9 дней, если прийти в МФЦ.
   • Регистрацию могут приостановить, если собственник запретил выполнять сделки с недвижимостью без своего присутствия, предоставлены не все документы, в них есть несоответствия, недочёты или на плане объекта присутствуют красные линии.
   • После регистрации договора любые его изменения, допсоглашения и расторжение также необходимо регистрировать.

   Аренда, зданий, помещений с их выкупом

   В соответствии с общими правилами собственником здания, сооружения, имущества, сдаваемого в аренду, остается арендодатель. Поэтому арендатор обязан его возвратить арендодателю в установленном порядке по окончании договора аренды.

   Однако, если стороны в договоре аренды предусматривают, что арендуемое имущество, например, здание, помещение и др. переходит в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы, то такой договор будет являться договором аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 624 ГК РФ). По прекращении такого договора арендатор становится собственником здания, сооружения или другого имущества и, не возвращая его арендодателю, учитывает его у себя на балансе (естественно, при условии уплаты определенной договором всей выкупной цены).

   Если условие о выкупе не было предусмотрено в договоре аренде, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться даже о зачете ранее выплаченной арендной платы, в выкупную цену. Однако в этом случае какая-то часть арендной платы все же должна быть остановлена в качестве арендной платы. В противном случае существующие между сторонами отношения не будут считаться арендными. Выкуп при аренде должен происходить за отдельную плату, отличную от арендной платы.

   Поэтому платежи по договору аренды с правом выкупа должны состоять из двух составляющих:

   1) оплата за аренду,

   2) выкупной платеж.

   Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных договоров, так как соединяет в себя черты договоров аренды и купли-продажи. Вместе с тем в отношении купли-продажи при аренде с выкупом, право собственности на арендованное имущество не переходит к арендатору в момент заключения договора или дополнительного соглашения к договору о выкупе здания или другого имущества. Возникает право собственности, как уже указывалось, только по окончанию договора и оплаты выкупа. Потребовать от арендатора выкупить имущество без оформления соответствующих документов о выкупе и согласия арендатора, арендодатель не вправе. Необходимо заметить, что законодательство в ряде случаях вообще запрещает выкупать арендованное имущество, в частности, взятые в аренду объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена или, например, выкупленного фонда и др.

   Об улучшении арендованного имущества, (ст. 623 ГКРФ)

   Арендатор по общему правилу не обязан улучшать арендованное имущество. Но если он эти улучшения произвел, то отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Такие улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением их стоимости либо безвозмездно согласно соглашению сторон. Иначе, если улучшения не будут отделимы, то по окончанию договора, они окажутся во владении и пользовании арендодателя.

   А суть не отделимых улучшений арендованного имущества заключается в том, что их отделение ухудшает состояние вещи и она приобретает недостатки. Неотделимые улучшения здания, помещения признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончанию срока аренды вместе с арендованным имуществом. В акте о приеме- передачи объекта после окончания срока аренды следует указать балансовую стоимость не отделимых улучшений. С этого момента они принимаются на баланс арендодателя.

   В налоговом учете обязанности начислять амортизацию неотделимых улучшений перейдет арендодателю только при условии, что он выплатит арендатору компенсацию за улучшение. А вот арендатор вправе амортизировать стоимость неотделимых улучшений в течении срока действия договора аренды. Если же договор будет продлен, но не будет заключен новый договор, то арендатор сможет начислять амортизацию и далее (письмо Минфина РФ 02.03.2007 № 03-03-06/1/143). И еще Арендатор может заключить договор субаренды, но с письменного согласия собственника на это. При отсутствии такого согласия договор субаренды может быть признан ничтожным.

   
   

   Похожие записи:

   • Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве
   • Сколько получают сироты на бирже труда 2024 году
   • Что дает статус матери одиночки в Московской области