Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перенос мокрой зоны в квартире согласование в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Основные правила перепланировки в 2022 году
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:
- Заявление
- Техпаспорт на квартиру
- Эскиз проекта (2 экземпляра)
- Паспорт собственника
- Согласие всех, прописанных в квартире
Перепланировка ванной, ванных комнат, санузла, туалета и других мокрых зон помещений
Одним из самых распространенных вариантов перепланировки ванной комнаты и санузла, чаще всего является перепланировка раздельных ванных комнат и санузлов, тоесть перепланировка с их объединением в одно помещение. Перепланировка ванной и туалета может представлять некоторые сложности, так как такой тип перепланировки как правило расматривается индивидуально и имеет много сложностей, в решение этих вопросов и надо грамотно подобрать нормы и правила именно для таких помещений, предусмотренных СНиПами и нормами РФ.
Для того, что бы понять, что для этого нужно рассмотрим СНиПы и нормы РФ к нему:
1. Согласно п.3.8. СаНПиН2.1.2.2645-10 и п.9.22 СНиП 31-03-2003:
“В квартирах не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней.”
Если вы хотите к примеру увеличить или произвести расширение санузла, ванной, туалета и других помещений с повыщенной влажностью, мокрых зон, тогда такую перепланировку можно произвести только за счёт нежилых помещений (коридора, кладовой, подсобных помещений и т.д.). Расширять такие помещения за счёт жилых комнат и кухни запрещено. Даже если вы сделаете хорошую гидроизоляцию, по закону Вы не имете право производить такую перепланировку, так как вы ухудшаете условия проживания соседей снизу, а следовательно в случае выявления произведенных уже ремонтных работ при незаконной перепланировки, то вас наверняка будут уведомлять в предписание вернуть всё в исходное положение, которое было до ремонта.
Запрет на увиличение и расширения ванной, санузла, туалета и других мокрых зон за счёт жилых комнат снимается, если под вашей квартирой находится нежилое помещение (первый или второй этаж), ведь тогда они не оказываются над жилыми комнатами соседей.
2. В соответствии с СНиП 2.03.13-88 «Полы» санузлы, ванные, уборные и другие мокрые помещения после перепланировки обязаны в конструкции пола иметь гидроизоляцию. Таким образом, при увеличении санузла или ванной вы должны демонтировать старые полы в расширенной зоне и устроить на их месте уже новые с гидроизоляцией. Укладка гидроизоляции оформляется актом на скрытые работы, которые подписывают представитель авторского надзора и строитель, либо представитель ДЕЗ, если Вы делаете ремонт самостоятельно. Следует отметить, что изменение конструкции полов в соответствии с Приложением №1 постановления правительства Москвы № 508 требует наличие проекта, выполненного организацией, имеющей свидетельство о допуске СРО (свидетельство проектировщика). В этом же приложении сказано и о требовании проекта при устройстве нового санузла (ванной, уборной). Иначе говоря, расширение или устройство при перепланировке новой мокрой зоны (ванной, санузла, туалета и т.д.) требуют согласования по проекту.
3. Ещё один пункт 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»)» гласит:
– “Уровень пола в туалетных и ванных комнатах должен быть на 15 – 20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях либо помещения должны быть разделены порогом”.
– Таким образом, необходимо либо делать уровень пола в мокрых помещениях ниже уровня пола остальных комнат, либо устанавливать при входе в него порожек (хотя бы на время прихода комиссии жилищной инспекции).
4. Фактор, который часто становится препятствием при реализации данного вида перепланировки, описан в 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10:
– “Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла”.
Таким образом, если у Вас в квартире имеется лишь одно помещение, оборудованное унитазом (санузел, уборная), то нельзя выполнять такую перепланировку, при которой вход в него будет производиться из кухни или комнаты.
Если у Вас в квартире имеются два помещения, оборудованных унитазом, то вход в один из него допускается сделать из жилой комнаты (в контексте СаНПиНа «спальни»).
Вход в помещение, не оборудованное унитазом (душевая, ванная, умывальная и т.д.), допускается делать из любой комнаты.
Любая перепланировка должна быть предварительно согласована и далеко не каждая перепланировка может быть реализованна. А для этого тогда нужно будет выполнить грамотный проект перепланировки и его согласования соответсвенно и тогда после этого можно будет выполнить ремонт в ванной комнате и туалете в вашей квартире.
Такой путь согласования будет необходим, если вследствие перепланировки санузла предполагается перенос сантехнических приборов за пределы его первоначальной площади, существенное изменение инженерной подводки, установка дополнительного сантехнического оборудования, увеличение нагрузки на перекрытия.
За разработкой проектной документации лучше обращаться сразу в лицензированную проектную организацию или организацию, которая является автором-разработчиком проекта вашего дома. Поскольку только грамотно подготовленный проект перепланировки в дальнейшем сбережет время при подготовке и согласовании перепланировки совмещенного санузла в Жилищной инспекции.
Запрет на увиличение и расширения ванной, санузла, туалета и других мокрых зон за счёт жилых комнат снимается, если под вашей квартирой находится нежилое помещение (первый или второй этаж), ведь тогда они не оказываются над жилыми комнатами соседей.
Мокрая зона в жилых помещениях
Еще раз отметим, что мокрая зона – это помещение или часть помещения с устройством для подачи воды и с гидроизоляцией пола, в котором есть вероятность протечки воды. В квартире количество мокрых зон может отличаться, но обычный состав такой:
- туалет;
- ванная/душевая.
- кухня
Коротко о перепланировке квартиры
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Перенос мокрых точек квартиры
Достаточно часто, особенно в новостройках сданных без отделки, помещения санузла (а также ванной, уборной и т. д.) переносят на новое место или устраивают дополнительные санузлы.
При переносе санузлов и иных помещений, относящихся к мокрым, важно уделить внимание прокладке инженерных коммуникаций.
Строительными и санитарными нормами предусмотрены ограничения на расположение водопроводных и канализационных труб, а также на устройство вытяжной вентиляции в помещениях санузлов.
В большинстве случаев перенос мокрых зон требует предварительной консультации со специалистами, имеющими опыт в проектировании таких перепланировок.
Как сделать гидроизоляцию мокрой зоны.
Гидроизоляция полов в квартирах нужна для защиты нижерасположенных помещений от проникновения в них воды при какой-либо протечке. Гидроизоляцию полов делают либо рулонной, либо обмазочной. Это вопрос личных предпочтений. Рулонную наклеивают на ровную поверхность на битумной мастике. Во вторичном жилье, чтобы не повредить её о неровный пол под весом будущей стяжки, обычно предусматривают слой выравнивающей стяжки. Итак, «пирог» пола будет в этом случае таким:
- плита перекрытия;
- выравнивающий слой стяжки -30 мм;
- оклеечная гидроизоляция в два слоя;
- защитный слой стяжки- около 50 мм.
- керамическая плитка на клею (или другое финишное покрытие);
Следует отметить, что для монтажа оклеечной гидроизоляции применяется горелка. Поэтому при работах должны быть применены все меры пожарной безопасности. Правда сейчас уже есть самоклеющаяся рулонная гидроизоляция. И, как совет, можете использовать в квартире её.
Всё большую популярность набирает обмазочная гидроизоляция. Она заполняет все неровности поверхности и плотно к ней прилегает по всей площади, что нельзя сказать о рулонной. Также для обмазочной гидроизоляции не надо устраивать предварительный выравнивающий слой стяжки. Поэтому она используется всё чаще и чаще.
Для перекрытий из дерева гидроизоляцию укладывают на фанеру или применяют каркас из П-образных профилей.
Порядок мероприятий по устройству гидроизоляции следующий:
- необходимо подготовить основание, убрать все неровности, мусор и пыль;
- далее грунтуется основание битумным праймером. Он наносится валиком, а в труднодоступных местах и в углах- кисточкой;
- после высыхания праймера раскатывают саму гидроизоляцию. Для плотного прилегания по ней проходятся валиком или щёткой. При этом ширина бокового нахлеста рулонов должна быть не менее 100 мм., торцевого- 150 мм. Места нахлестов дополнительно обрабатываются битумной мастикой или праймером;
Перенос мокрой зоны в квартире
Расширение мокрых зон теперь требует согласования по проекту согласно пункту 2.2.1 Приложения 1 к Постановлению Правительства Моссквы №508, а не из-за изменения конструкции полов, как это было раньше до введения Постановления Правительства Москвы №1104 от 29.12.2022.
- выписка ЕГРН, подтверждающая право владения или собственности;
- справка о прописке по данному адресу;
- техпаспорт на квартиру от БТИ, кадастровая выписка;
- разрешение Госпожнадзора;
- согласие Роспотребнадзора;
- вердикт служб по эксплуатации;
- проект с детальным изложением предстоящей перепланировки/переноса;
- техническое заключение БТИ о проведении перепланировки;
- согласие совладельцев и остальных жильцов дома.
Как происходит перепланировка мокрых зон в 2022 году
Узаконить расширение мокрых зон на жилую площадь невозможно. На законодательном уровне не предусмотрена возможность расширения кухонь за счет площадей, отведенных для санузла. Аналогичный запрет установлен и в отношении расширения санузлов за счет кухонь. Причиной тому служит нарушение условий, предусмотренных для проживания в многоквартирных домах.
Уже на руки мне дали платежки на 4 месяца вперед ( это прописано было в ДДУ)- и сказали срочно оплатить! Я в ответ с вопросом в чем срочность и где сроки оплаты??В нашем договоре нет сроков оплаты данных квитанций!! Девушка похлопала глазами и не поверите что ответила: пожалуйста оплатите как можно быстрее, а то моя начальница будет меня ругать и скажет что я не смогла Вас убедить в скорой оплате… Вот что это за детский сад товарищи!?
Изменения в законе о перепланировке квартир в 2022 году
Согласно новой редакции ЖК, необходимо перед началом капремонта утвердить все существенные моменты, которые повлекут за собой изменения кадастровых характеристик, с сотрудником Жилищной инспекции. В противном случае «самострой» будет признан незаконным. Обязательно присутствие на объекте ведомственной комиссии, которая проведет проверку соответствия поданной документации.
- заявление по форме из ПП №266 от 28 апреля 2022 г.;
- паспорт гражданина РФ;
- правоустанавливающую документацию – документ о праве собственности (купли-продажи, дарения, социального найма и т.п.)
- копию проектной документации – из проектной организации;
- техпаспорт на квартиру – из БТИ;
- справку из отделения архитектуры и охраны культурных памятников, если дом отнесен к объектам культурного наследия согласно ст. 64 ФЗ № 73 от 25.06.2022 г.;
- согласие собственников квартиры на проведения указанных действий с квартирой.
Расположение «мокрых» зон
В соответствии с нормами, действующими в многоквартирных домах, «мокрые» зоны не должны находиться над жилыми помещениями и кухнями. Это одна из причин по которой все квартиры по одному стояку имеют одинаковую планировку — санузлы расположены над санузлами, кухни – над кухнями, спальни над спальнями и т.д.
Осуществлять перенос санузла в квартире не запрещено, но необходимо следить за тем, чтобы жилищные условия соседей не ухудшились, т.е. перенести ванную таким образом, чтобы оно располагалась над спальней соседей, не получится. Такой вариант перепланировки попросту не согласуют.
В основной массе квартир перенос «мокрой» зоны на «сухие» территории невозможен, однако, есть несколько исключений, когда подобные изменения не считаются нарушениями:
- Недвижимость располагается на первом этаже. Поскольку соседей снизу нет, а лишь технические помещения, проблем с согласованием возникнуть не должно.
- Квартира расположена выше первого этажа, но под ней находятся нежилые площади (например, если квартира, соседей снизу переведена в нежилой фонд и используется как аптека, магазин, кафе и т.д. В этом случае согласование перепланировки санузла возможно при наличии документального подтверждения того, что соседями снизу являются нежилые помещения. Вы можете обратиться в управляющую компанию или БТИ для получения соответствующих документов.
- Если Вы проживаете на 2 этаже, а у жильцов снизу согласована и проведена аналогичная перепланировка.
Как правильно проводить законную перепланировку апартаментов
Узаконивание перепланировки происходит до начала ремонта или по факту, когда она уже выполнена.
По законодательству РФ, в понятие «перепланировка» входят только значительные изменения в конфигурации помещений. Без согласования с органами власти и самоуправления можно делать только косметический ремонт, к которому относятся:
- замена напольного покрытия (укладка нового ламината, паркета и др.);
- замена декоративных покрытий (в том числе покраска стен или обновление обоев);
- замена потолков (покраска или монтаж натяжных потолков);
- замена дверей и окон (если это не требует изменений размеров и переноса проемов);
- установка новой бытовой техники;
- обновление сантехники (замена смесителей, раковин, унитазов, ванных);
- установка осветительного оборудования (замена розеток, выключателей, светильников и люстр).
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Успевают ли возможности за фантазией?
Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае. Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет. После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова. Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них – объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях. Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области.