Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды с последующим выкупом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.
Плюсы и минусы сделки
Плюсы для арендатора
- В большинстве случаев квартиросъёмщик не должен платить дополнительные проценты, поэтому есть возможность купить жильё по цене ниже рыночной.
- В любой момент можно отказаться от покупки квартиры и потребовать у арендодателя вернуть все выкупные платежи. Иногда квартиросъёмщикам приходится платить штраф за расторжение сделки в одностороннем порядке, если такое условие есть в договоре.
- Выкупную сумму нужно погашать постепенно. При этом не нужно копить деньги на первоначальный взнос, иметь хорошую кредитную историю, искать поручителей.
- Арендуемое имущество не обязательно страховать. Стороны сами договариваются, что делать, если квартире будет причинён ущерб. Если они этого не сделают, по закону материальную ответственность будет нести тот, по чьей вине имущество пострадало.
Минусы для арендатора
- Квартиросъёмщик не становится собственником. Он будет находиться в статусе арендатора до тех пор, пока не погасит целиком всю выкупную сумму.
- Арендодатель может в любой момент передумать продавать жильё, и тогда арендатор зря потратит время. В лучшем случае собственник добровольно вернёт квартиросъёмщику выкупную сумму и выплатит штраф, в худшем — придётся обращаться в суд.
- Пока наниматель арендует жильё, на недвижимости могут появиться обременения. Например, собственник пропишет в квартире несовершеннолетнего ребёнка, которого сложно будет выселить в дальнейшем. А если договор не зарегистрировать, хозяин жилплощади вправе передать квартиру банку в качестве залога.
- Не каждый арендодатель согласен сдать квартиру под выкуп, поэтому выбор недвижимости невелик.
При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом
Аренда с правом последующего выкупа квартиры — это особая схема приобретения жилья, которая сочетает в себе элементы аренды и ипотечного кредита. Покупателю может быть выгодно приобрести жилье подобным образом при соблюдении определенных условий.
Одним из важных условий, при которых аренда с правом последующего выкупа выгодна покупателю, является низкая стоимость аренды по сравнению с рыночной стоимостью аналогичного жилья. Если арендная плата в данном случае составляет значительно меньшую сумму, чем платежи по ипотечному кредиту, то покупка жилья с выкупом может быть более выгодной альтернативой для покупателя.
В договоре аренды с правом последующего выкупа обычно прописывается срок аренды и стоимость выкупа. Это важные условия, которые позволяют покупателю более гибко планировать свои финансовые возможности и рассчитывать на выгодные условия приобретения жилья. Также, покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом, если в договоре предусмотрена возможность применения части арендных платежей к сумме выкупа.
Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры также отличаются от обычной аренды. Согласно законодательству, арендатор в данном случае имеет предпочтительное право при покупке жилья до конца срока договора аренды. Это позволяет покупателю снизить риски сделки и обезопасить себя от возможных проблем приобретения квартиры.
Однако, приобретая жилье по данной схеме, покупатель должен быть готов столкнуться с рядом проблем. Во-первых, это риски, связанные с составлением договора аренды с правом последующего выкупа. Покупатель должен тщательно изучить условия договора и обратить внимание на пункты, которые могут привести к непредвиденным проблемам.
Во-вторых, покупатель должен оценить стоимость жилья и выкупа. В некоторых случаях цена выкупа может быть завышена, что существенно ухудшит выгодность сделки для покупателя. Поэтому важно провести анализ рыночной стоимости жилья и сравнить ее с предлагаемой ценой на выкуп.
Таким образом, чтобы покупка жилья с выкупом была выгодной для покупателя, необходимо тщательно изучить условия договора аренды, оценить стоимость жилья и выкупа, а также учесть свои финансовые возможности. При соблюдении этих условий покупатель получит возможность приобрести жилье подобным образом с меньшими рисками и более выгодными условиями.
В чем выгода сторон данного договора
Арендатор:
- Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
- Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
- Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.
Арендодатель:
- Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
- Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.
Сравнение аренды с последующим выкупом и ипотечного кредита
| Параметр | Аренда с последующим выкупом | Ипотечное кредитование |
| Первоначальный взнос | Не требуется | Обычно требуется, размер зависит от условий банка |
| Общая сумма платежа | Может быть меньше, чем по кредиту | Включает основной долг, проценты, страхование и другие расходы |
| Право собственности | Переходит после полной оплаты | Переходит сразу, но с обременением в пользу банка |
| Риск потери имущества | Есть, если нарушены условия договора | Есть, при невыплате кредита |
| Возможность использования имущества | С момента заключения договора | С момента покупки |
| Возможность досрочного выкупа | Обычно предусмотрена | Зависит от условий банка |
Аренда с правом выкупа имеет преимущества перед ипотечным кредитом, включая меньшую общую сумму платежа, отсутствие первоначального взноса и возможность пользования имуществом с момента заключения договора. Однако она также имеет ряд недостатков, включая нечеткую юридическую форму сделки, риск залога имущества, возможность выселения.
Аренда квартиры с правом выкупа: отличия от ипотеки.
Главное различие – момент перехода собственности. При покупке в кредит гражданин сразу становится владельцем жилья. Наличие кредита влияет на нахождение данной недвижимости в залоге, т.е. имеется в наличие обременение.
Согласно ст. 624 ГК РФ, лицо становится собственником только в тот момент, когда выплатит всю выкупную стоимость (или её часть, если это установлено положениями контракта).
Кроме того, есть ещё ряд существенных минусов:
- Выкупающее лицо может не знать о нахождении имущества в залоге (текущему собственнику законодательство не запрещает этого делать, если особые условия не прописаны в соглашении между сторонами);
- Нестандартный и редко используемый вид сделки (при возникновении разногласий и судебного спора, возможно разное толкование одних и тех же условий);
- Отсутствие возможности арендатору получить от государства налоговый вычет в связи с приобретением жилья, в том числе возврат 13% от процентов по ипотеке;
- Продавец (арендодатель) в каком-то смысле обесценивает полученные не сразу деньги из-за ежегодно растущей инфляции. Раскроем этот момент подробнее: при передаче, допустим, 2 млн руб. сразу за них можно купить условные 100% определённого блага. Если каждый год инфляция становится больше, к примеру, на 7%, а срок выплаты 2 млн. руб. – 2 года, то за пару лет 2 миллиона обесценятся на 14%. И на них можно будет купить только 86% продукта, который раньше стоил дешевле.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Перед заключением сделки арендатор должен ознакомиться с документами, подтверждающими законность действий арендодателя по распоряжению имуществом. Если свидетельство из ЕГРП подтверждает право собственности арендодателя, то можно заключать договор. Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов:
- паспорт арендодателя и паспорт арендатора;
- если участники сделки состоят в браках, необходимо согласие их супругов на проведение сделки;
- ЕГРН-выписка на недвижимость;
- технический паспорт жилого помещения;
- выписка из ЖКХ, где указаны все, кто прописан в квартире с целью определения круга лиц, которые имеют право пользования квартирой.
Зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно
Любой продавец заинтересован получить всю сумму сразу за продаваемую квартиру, но что делать, если квартира неликвидная и не пользуется спросом. Как и с любым неликвидным товаром, приходится изворачиваться, чтобы на него нашелся покупатель, а это значит, что нужно:
- Систематически снижать цену.
- Придумывать уловки за завлечения покупателей, в том числе и предоставлять преференции.
К примеру, я наткнулся на объявление о продаже квартиры в старом доме, который в перспективе будет признан аварийным. Рядом проходит железная дорога, а само жилье расположено на первом этаже дома. Кроме указанного, я нашел еще несколько негативных моментов:
- далеко от остановок общественного транспорта;
- район с повышенной криминальной обстановкой;
- отсутствие крупных магазинов;
- старые коммуникации.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Арендатор может стать полноправным владельцем недвижимости только в случае регистрации. Однако это можно сделать только после того, как будут оплачены расходы по аренде недвижимости. Другими словами, вышеупомянутые сборы могут быть оплачены в течение нескольких лет и только арендатором.
В случае ипотеки статус собственника приобретается сразу после продажи, и право собственности на недвижимость регистрируется в ЗАГСе. Как только кредит погашен, вес связки снимается.
Для получения ипотечного кредита часто требуется подтверждение дохода, хорошая кредитная история и поиск конденсатора. — Человек, желающий получить кредит, должен доказать банку, что он платежеспособен. Для ипотечных кредитов на аренду жилья это не требуется.
Некоторые эксперты считают, что в некоторых случаях rent-to-rent менее рискован, чем ипотека — период покупки не такой большой. Если в течение этого периода появится возможность, люди выкупят недвижимость. Банки предлагают более долгосрочные кредиты, поэтому больше шансов, что заемщик не сможет платить.
В любом случае, каждая ситуация индивидуальна, и универсального ответа не существует. Поэтому рекомендуется сравнить риски этих двух методов с помощью эксперта по недвижимости и юриста.
Продавец является собственником имущества до тех пор, пока не будет выплачена вся цена имущества. Это означает, что у него остается право распределять имущество — он может подарить или продать его. В любой момент договор может быть расторгнут продавцом, хотя и с санкциями.
Продавец может отказаться возвращать деньги, полученные в обмен на рыночную цену. Это легкий способ привести к судебному разбирательству.
Следует также помнить, что с согласия продавца на имущество может быть обращено право требования по праву или ипотеке, а в случае банкротства на имущество может быть наложен арест.
Во многих случаях для сделок на рынке лизинга важны доверительные отношения, и нередко в них участвуют давние знакомые, друзья, родственники родителей и т.д. Поэтому, хотя этот вид сделки может представлять интерес для лица, арендующего жилье, получить ипотечный кредит нельзя ни в коем случае. Главное помнить: для сделки всегда нужно привлекать нужного специалиста, а в случае взаимного интереса аренда рыночной квартиры — очень привлекательный способ иметь крышу над головой.
Образец договора и существенные условия
Обратите внимание на ключевые термины, которые должны быть включены в текст. Если эти условия не упомянуты, договор считается незаключенным. Если в покупной цене нет условий, договор переводится в обычный договор аренды.
ВАЖНО: Юридически это договор аренды, а не договор лизинга. Подробнее о различиях между арендой, лизингом, видами аренды и особенностях заключения мы писали здесь.
Далее в тексте должны быть перечислены следующие условия покупки
- Имя участника. Убедитесь, что имя участника совпадает с именем собственника квартиры, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. Необходимо также указать адрес и паспортные данные.
- Полное описание квартиры с указанием номера участка, площади, поэтажного плана и полного адреса.
- Возможность выкупа квартиры арендатором. Без этого отчета договор не действителен.
- Цена приобретения квартиры и размер арендной платы, подлежащей уплате, а также порядок и условия оплаты. Указание возможности корректировки в течение срока аренды или
- Срок аренды.
- Обязанность собственника передать квартиру арендатору по окончании срока действия договора.
- Обязательства сторон относительно ремонта, оплаты коммунальных услуг и т.д.
Договор может содержать и другие пункты, необходимые сторонам.
Как зарегистрировать переход прав собственности
Переход прав проводится при соблюдении 2 условий:
- срок действия договора подошел к концу;
- покупатель полностью выполнил финансовые обязательства перед продавцом.
При переходе права собственности заключенный договор необходимо зарегистрировать. После это в действие вступают нормы договора купли-продажи.
Переход прав сопровождается внесением изменений в Росреестр, после чего оформляется новое свидетельство.
Понятие и законодательное регулирование
Аренда с правом выкупа — это сделка, при помощи которой определенное имущество передается собственником третьему лицу во временное пользование и на условиях оплаты. В свою очередь, соответствующий договор аренды является документальным закреплением этой сделки. Ее сторонами выступают:
- арендодатель и продавец — собственник имущества;
- арендатор и покупатель — третье лицо, которое получает его в пользование.
Особенностью данной сделки является тот факт, что в дальнейшем это имущество переходит в собственность арендатора. Происходить это может в двух случаях:
- после внесения определенной суммы денежных средств в счет оплаты полной стоимости.
- После истечения установленного срока.
Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:
1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.
2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:
- реквизиты сторон. В этой части прописываются:
- ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
- дата заключения;
- место заключения;
- контактные данные сторон (адрес, телефон).
- Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:
- адрес;
- площадь;
- кадастровый номер.
Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.
- Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:
- периодичность ее внесения;
- способ оплаты;
- порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
- Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:
- размер выкупной цены;
- величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
- срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
- способ их уплаты.
Что такое аренда помещения с последующим правом выкупа
В случае аренды с последующим выкупом, арендатору предоставляется возможность сначала арендовать понравившееся помещение, чтобы протестировать его в использовании. Если арендатор доволен и хочет стать полноправным владельцем, он может выкупить недвижимость по заранее оговоренной цене и условиям.
Преимущества аренды помещения с последующим выкупом очевидны как для арендодателя, так и для арендатора. Арендатору предоставляется возможность пожить в недвижимости перед тем, как принимать окончательное решение о ее покупке. Арендодатель, с другой стороны, получает регулярный доход от аренды помещения и имеет гарантию, что покупка будет совершена по оговоренной цене и условиям в будущем.
Однако, прежде чем подписывать договор аренды помещения с последующим правом выкупа, стороны должны тщательно изучить все условия и положения контракта, включая срок аренды, сумму выкупа, условия выплат и возможные штрафы или ограничения.
В итоге, аренда помещения с последующим правом выкупа предлагает гибкую и удобную возможность для арендаторов испытать недвижимость перед покупкой и для арендодателей получить доход от аренды и обеспечить будущую продажу своей недвижимости.
Похожие записи:
ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.