Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры можно ли в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Что такое альтернатива, цепочка и в чем разница
Альтернатива — это квартира, которую продавец подбирает взамен продающемуся жилью.
Цепочка — вид сделки с недвижимостью, где несколько участников и альтернативных продаж.
В альтернативной сделке участвует два объекта и три стороны: покупатель, продавец и покупатель-продавец.
Пример
Иннокентий хочет купить квартиру Прасковьи. Как только девушка продаст объект, ей негде будет жить. Она находит альтернативу: квартиру Родиона.
Выходит, что в альтернативной сделке участвовало три стороны и два объекта:
- Иннокентий — покупатель квартиры Прасковьи;
- Прасковья — продавец объекта и покупатель жилья Родиона;
- Родион — продавец квартиры.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
- Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
- Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
- Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
- Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
- После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
- Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Как избежать проблем?
Юристы рекомендуют при свободной продаже серьёзно подойти к заключению договора.
В тексте документа должны быть оговорены все основные условия, включая момент выселения прежних жильцов, снятие граждан с регистрационного учёта, дату передачи ключей от помещения, наличие у объекта каких-либо обременений, порядок действий в случае наступления форс-мажорных ситуаций.
Кроме этого, при подписании передаточного акта покупатель должен честно записать в документе все имеющиеся у квартиры недостатки (к примеру, протекающие трубы или проблемы с электропроводкой).
Перед заключением сделки всегда тщательно проверяйте документацию, предоставляемую продавцом. Если у вас имеются сомнения в намерениях хозяина объекта, откажитесь от заключения договора.
Если же вы не уверены, имеются ли у гражданина права на отчуждаемую недвижимость, проверить юридическую чистоту сделки вам может помочь специалист (например, адвокат).
С 2011 года физические лица могут купить жильё в рассрочку — или в лизинг. Простыми словами, это аренда с правом выкупа. Вы выбираете квартиру (новостройку или «вторичку»), лизинговая компания (ЛК) выкупает её, а вы берёте у компании квартиру в аренду. Платите ежемесячный платёж, который состоит из двух частей: одна сумма — это плата за аренду, а вторая идет в счет погашения стоимости квартиры.
В отличие от ипотеки, весь лизинговый срок квартира находится не в вашей собственности, а у ЛК. После последнего платежа вы с компанией заключаете договор купли-продажи, и только тогда недвижимость становится вашей.
Есть и другие значительные отличия:
- лизинг подходит тем, у кого плохая кредитная история или ипотека недоступна по каким-то другим причинам;
- оформление сделки проводит лизинговая компания, а оплата за жильё распределена по ежемесячным платежам;
- индивидуальные условия договора — например, платить можно раз в квартал;
- не нужны поручители, залоги, созаёмщики;
- не придётся платить налог и страховку на недвижимость весь срок лизинга.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
- на момент подписания договора объект должен быть свободен;
- по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
- при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
- покупатель может поселиться сразу после подписания договора.
Что значит прямая продажа квартиры?
Прямая или свободная продажа — это сделка, состоящая только из двух частей. Покупатель и продавец (если собственников больше). В результате покупатель получает деньги и переезжает в пустую квартиру.
При прямой продаже квартира продается продавцом без каких-либо дополнительных условий или льгот со стороны третьих лиц. Такие сделки возможны, когда у продавца нет
- зарегистрированный гражданин продаваемой квартиры; и
- Нет никаких претензий со стороны третьей стороны, что
- Обязательство перед банком в контексте ипотечного контракта, когда продаваемая недвижимость закладывается в качестве гарантии
- необходимость покупки другого дома до продажи своей собственности.
Свободная продажа — это простая сделка с недвижимостью, включающая одну сделку. Владелец продает свой дом, не намереваясь совершать другую сделку. Договор подписывается обеими сторонами, и решение не зависит ни от кого другого. Стороны должны заключить договор и подписать окончательное соглашение о продаже.
Признаки свободной продажи квартиры
Чтобы лучше понять последствия чистой продажи вторичных деталей, рекомендуется ознакомиться с ее характеристиками.
- Продавец имеет необходимую документацию для совершения сделки в соответствии с действующим законодательством.
- Чистая продажа означает, что в собственности имеется естественный и юридический разрыв — нет зарегистрированных жильцов. В квартире никто не живет.
- Продавец просто хочет забрать финансы и не использовать вырученные средства для покупки альтернативного жилья.
- Свободные продажи — это быстрые сделки, часто завершаемые в течение 24 часов.
- Владельцу дом не нужен — новый владелец приобретает недвижимость в свободной продаже.
Преимущества безальтернативной сделки
Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.
Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.
Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативными называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
Когда заключают альтернативные сделки:
Продаете единственное жилье. Поэтому не можете позволить себе сначала продать квартиру и только потом искать новую. С альтернативной сделкой вы можете жить в квартире до самого переезда.
Хотите обменять одну или несколько квартир на другую. Например, хотите переехать в квартиру побольше или разменять трехкомнатную на две однушки.
Среди собственников есть дети или другие иждивенцы. Если среди собственников квартиры есть дети и иждивенцы, для регистрации сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, надо 2 комплекта документов: по продаваемой и покупаемой квартире.
После продажи квартиры дети обязательно должны быть где-нибудь прописаны — нельзя продать квартиру, в которой они жили, и потратить деньги на что-то кроме жилья. Перед сделкой органы опеки и попечительства проверят все документы, чтобы убедиться, что интересы детей будут соблюдены и вы купите квартиру не меньше той, что была. В этом случае альтернативная сделка наиболее подходящий вариант продажи
В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.
Плюсы и минусы свободной сделки с недвижимостью
Плюсы свободной сделки:
- Свободные сделки очень просты в оформлении, так как не связаны с другими сделками.
- Свободная сделка совершается быстро. Договор заключается за один день и еще какое-то время уходит на регистрацию сделки в Росреестре.
- Свободные сделки срываются реже, поскольку в переговорах участвуют только продавец и покупатель, тогда как в альтернативной сделке сторонам придется считаться с мнением продавца альтернативной квартиры.
Минусы свободной сделки:
- Стороны часто отказываются от услуг юристов или риелторов. Это приводит к тому, что сделка не проверяется третьими сторонами, а значит выше риски нарваться на недвижимость с обременением..
- Возможность нарваться на недобросовестного продавца, который просто решил побыстрее продать недвижимость и указал, что сделка свободная. А сам намерен приобретать другое жилье, а значит затянет сроки выезда с занимаемой им жилплощади.
Сложности и риски альтернативной сделки с недвижимостью
Основные сложности альтернативной сделки с недвижимостью:
- сложно организовать процесс, требуются усиленные координация и контроль из-за большего количества участников и необходимости оформить несколько сделок,
- процесс сильно затягивается во времени, из-за чего кто-то из участников может передумать и выйти из цепочки,
- возрастают расходы по обслуживанию сделки за счет большой комиссии риелтора, вознаграждений юриста или ипотечного консультанта. Однако стоит отметить, что каждый участник сделки платит за свою часть расходов.
Так как альтернативная сделка — это сложный процесс, то и риски выше. К основным рискам альтернативной сделки можно отнести:
- риск выхода из процесса одной из сторон. Если в процессе оформления кто-то из участников откажется от подписания договора, высок риск, что остальные сделки тоже сорвутся;
- риск регистрации в Росреестре только прав собственности по одному договору и отказ по другому. Для того, чтобы такое не случилось, в двух договорах нужно указать, ссылаясь на ст.157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием» , что переход права собственности в Росреестре на объекты недвижимости осуществляется при одновременной регистрации переходов права собственности по остальным сделкам;
- сделка может затянуться на неопределенный срок из-за процесса поиска альтернативной недвижимости.
Заключение
Любая сделка с недвижимостью должна быть законной и правильно оформленной. А для этого прежде чем выходить на сделку, необходимо тщательно проверять юридическую чистоту объектов недвижимости, а также самих продавцов. Разобраться во всех нюансах и юридических тонкостях, в особенности в сложных альтернативных сделках, бывает нелегко, а поэтому рекомендуем вам обращаться за помощью к профессионалам.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Прямая или свободная продажа — сделка
Достаточно часто в объявлении встречаются и другие слова «альтернативная сделка» или «безальтернативная продажа». Чтобы разобраться в юридических нюансах, необходимо понять определение этих словосочетаний.
Чистая продажа квартиры – безальтернативная сделка, которая отличается быстротой и простотой оформления. В результате ее проведения продавец получает средства, а покупатель – квартиру.
Но большинство сделок на рынке вторичного жилья являются альтернативными. Собственник реализуют недвижимость, чтобы купить новую жилплощадь. В риэлтерских процессах принимают участие минимум три стороны: покупатель, собственники одной и другой квартиры. В такой ситуации покупатель долго ждет, когда продавец найдет альтернативное жилье и решаться все юридические вопросы.
Что значит свободная продажа квартиры
Чтобы не попасть в затруднительную ситуацию, необходимо проявить максимум внимательности и прислушаться к советам профессионалов и просто опытных людей. Нужно выяснить, имеют ли место следующие обстоятельства по намеченной к приобретению квартире:
- нет ли в ней лиц, чьи права в отношении имущества будут ущемлены – дети, люди с инвалидностью или лица, состоящие на учёте у психолога. Это могут быть и студенты, выехавшие для учёбы, и находящиеся на службе в армии или в местах заключения родственники;
- частые перепродажи квартиры за короткий период тоже повод, чтобы озаботиться;
- могут возникнуть разногласия между разведёнными супругами – в течение 3 лет один из них вправе предъявить требования по своей доле в квартире;
- продажа по доверенности тоже чревата осложнениями, поэтому надо обязательно пообщаться с собственником для выяснения причины передоверия.
И это только некоторые обстоятельства. Следует также посмотреть, сколько собственников у представленной к чистой продаже квартиры – хорошо, если это один человек, но бывает и несколько совладельцев, причём состоящих в совсем недружественных отношениях. В этом случае возможны разногласия между продавцами и чистая продажа может затянуться на неопределённое время.
Нередко в объявлениях можно встретить указание на свободную продажу. Этот специфический термин встречается довольно часто, но что значит свободная продажа квартиры? Разберемся в юридических тонкостях рынка недвижимости в статье.
Недостатки и возможные риски свободной продажи
Нередко покупатели, прочитав в объявлении «свободная продажа», расслабляются и забывают проверить юридическую чистоту сделки. Продавец может использовать данную формулировку для введения потенциальных покупателей в заблуждение с целью привлечения большего внимания к своей квартире.
Так, на объекте способны иметься обременения, о которых не говорится в тексте объявления (владелец также может скрыть эту информацию от второй стороны в момент подписания договора купли-продажи).
В случае расторжения сделки или признания её недействительной покупатель сталкивается со следующими рисками:
- возможностью потери крупной суммы денег;
- лишними затратами на регистрацию документации в Росреестре;
- возможностью потери приобретённого имущества.
Кроме этого, в таком случае гражданин тратит собственное свободное время и наносит вред здоровью постоянными переживаниями о судьбе заключённой сделки.
Если у квартиры несколько хозяев, договариваться об условиях отчуждения необходимо со всеми совладельцами. В противном случае не избежать возникновения конфликтной ситуации.
Если при заключении сделки не будут учтены интересы несовершеннолетних и недееспособных собственников, договор может быть расторгнут по инициативе органов опеки и попечительства.