Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять приватизированную квартиру если один против всех». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приватизированная квартира подлежит обмену. Запретов на данное действие не дано. Случай, когда приватизация не разрешена, может быть только один – один из собственников не дал свое согласие на подобное действие. В остальном же, даже законодатель не запрещает подобное действие.
На прописку посторонних нужно согласие всех жильцов
Ваш отец как наниматель квартиры может вселить в нее членов своей семьи — супругу, детей и родителей, если они проживают вместе с ним. Для этого ему нужно получить письменное согласие всех членов своей семьи.
Также наниматель может вселить и других граждан, если они проживают с ним как члены семьи и ведут общее хозяйство. Общее хозяйство подразумевает, что люди живут вместе, совместно пользуются, владеют и распоряжаются имуществом, за исключением недвижимости и других особо ценных вещей. При этом имущество они используют в интересах всех членов семьи. В этом случае, помимо согласия остальных членов семьи, еще потребуется согласие наймодателя.
Наймодатель может отказать — если в результате площадь квартиры на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.
То есть отец может вселить свою гражданскую супругу, но только если получит ваше согласие и согласие муниципалитета, а площадь квартиры на каждого жильца не станет меньше учетной нормы. Например, в Санкт-Петербурге такая норма — 9 м² для отдельных квартир и 15 м² для коммунальных. В Москве — 10 м².
Схема проведения процедуры
- Для начала необходимо определить жилье, как правоспособное. Для этого оно не должно быть:
- В аварийном состоянии.
- Не включено в состав домов, попадающих под снос.
- Перед процедурой рекомендуется приватизировать жилье и на этом основании распоряжаться им.
- При принципиальной позиции жильцов и их нежелании переводить муниципальную форму в приватизированную, нужно обратиться в исполком с заявлением о расселении. Возможно у них подберутся удовлетворяющие требования варианты. При отсутствии кандидатур поиск производится самостоятельно.
- Подобрать варианты. При помощи:
- СМИ.
- Информационные агентства местного формата.
- Онлайн-опции.
- Обратиться к риелтору. При необходимости может быть предложена альтернативная сделка с гарантией приобретения жилья.
Пакет документов:
- Акт о проведении инвентаризации квартиры.
- Справка из БТИ.
- При несанкционированных перепланировках их нужно зарегистрировать и предоставить технических план и экспликацию помещения.
- Договор, являющийся основанием для возникновения права владения недвижимостью.
- Свидетельство о наследственном праве.
- Акт, подтверждающий приватизацию жилья.
- Договор о социальном найме.
- Свидетельство на собственность.
- При осуществлении расселения по решению судебных органов прилагается выписка.
- Если имеются несовершеннолетние зарегистрированные по адресу обмена – нужно предоставить разрешение от органов попечительства.
- Согласие законного супруга или жены.
- Акт свидетельствующий об отсутствии ареста имущества или иных обременительных обстоятельств.
- Справка об отсутствии просрочки по платежам за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги.
На основании этих документов производят процедуру размена.
Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?
В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.
Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).
Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.
Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:
- судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
- неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
- отказ органов опеки и попечительства.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Жильцы неприватизированных квартир имеют ограниченные права, так как владельцем недвижимости являются муниципальные власти.
Социальные помещения выдаются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Согласно договору соцнайма, который заключается со всеми проживающими, в такой квартире можно жить на бессрочной основе и пользоваться выделенным имуществом.
А вот распорядиться данной жилплощадью в ином ключе, например, продать, подарить или завещать, жильцы не могут, даже если они живут в помещении многие годы. Все эти права приобретаются только после того, как будет проведена приватизация имущества.
В отличие от продажи обмен неприватизированной квартиры разрешен законодательно, но чтобы сделать такую операцию потребуется соблюдение ряда условий.
Причина третья: проживание в спорном жилом помещении несовершеннолетних детей.
Процедура обмена жилого помещения существенно осложняется, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, поскольку в данном случае в соответствии со статьей 72 Жилищного кодекса РФ требуется согласие на обмен от органов опеки и попечительства. Отсутствие такого разрешения или несогласие органов опеки и попечительства не позволяет суду вынести решение в пользу истца.
Решение Островского городского суда Псковской области от 01.07.2010.
Иск предъявлен С.С. по тем основаниям, что ответчица С.И. как бывший член семьи истца во внесудебном порядке возражает против обмена жилого помещения — двухкомнатной квартиры N в доме N по улице… города Острова Псковской области, предоставленной истцу на состав семьи ** человека по договору социального найма от… 2006 года N на основании ходатайства ГУ ** ** в связи с его службой в Вооруженных Силах.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Особенности сделок с долевым имуществом
Доля в квартире – часть недвижимости, распоряжаться которой приходится с согласия других собственников.
Собираясь обменяться долевой недвижимостью, сторонам следует учесть ряд особенностей:
- Обязательное согласование с другими владельцами. Чтобы получить право на обмен следует оформить нотариальный отказ, либо дождаться истечения 30-дневного срока. Это касается всех сделок с долями, за исключением случая, когда стороны использовали для оформления дарственные.
- Обмен – сделка отчуждения, предусматривающая возмездность. С участников сделки могут взыскать подоходный налог.
- Мена долей детей, не достигших совершеннолетия, производится только с согласия органов опеки.
- Менять можно только части жилья, отнесенных к одной форме собственности. Поменять муниципальную комнату на площадь в индивидуальном пользовании невозможно, поскольку собственники разные.
Если особенные условия мены долей устраивают владельцев, переходят к оформлению, предварительно изучив установленный законом порядок действий.
Как разменять квартиру, если один из собственников не согласен?
Я являюсь сособственником двухкомнатной квартиры (5/8) с родственником (3/8). Проблема в том, что второй собственник не дает продать квартиру и пользоваться мне своей частью квартиры не позволяет. Мою долю он не выкупает, за свою долю требует однокомнатную квартиру. Второй собственник выпивает каждый день, его устраивает жить одному в двухкомнатной квартире. Как обязать его разменять квартиру или продать ее и поделить деньги согласно долям?
Гражданским кодексом РФ установлены требования к разделу имущества, которое находится в общей собственности.
Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
В силу п. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Как указано в п. 4 ст. 252 ГК РФ, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании данной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии со ст. 252 ГК РФ собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 указанной статьи).
Однако в данном случае признание доли незначительной затруднительно, поэтому, на наш взгляд, единственный способ «разменять» квартиру – это продажа своей доли в размере 5/8 другим лицам.
Какие документы необходимы?
-
Документы при размене приватизированного жилья:
- заявление владельца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами, включая отсутствующих;
- свидетельство о собственности жилья;
- технический паспорт с планом, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- разрешение на размен, выданное в органе опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние и недееспособные.
-
Для размена муниципального жилья понадобится:
- разрешение от наймодателей;
- ордер и договор найма;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Документы для обращения в суд
Для обращения в суд необходимо подготовить пакет документов.
- Паспорт, равнозначные документы, удостоверяющие личность истца и других участников процесса. Для несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, необходимо свидетельство о рождении.
- Лицензия Департамента Комиссии (Комиссии), если затрагиваются интересы ребенка.
- Документы на собственность (совместное пользование квартирой).
- Выписки из домовой книги.
- Номер земельного участка.
- Выписки из лицевых счетов.
- Выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности из Росреестра).
- Документы, подтверждающие отсутствие счетов за коммунальные услуги.
Юридические сложности
Только опытный юрист с детальным знанием норм жилищного законодательства может решить вопрос судебного расселения муниципальных квартир и даже может решить вопрос о принудительном обмене недвижимости.
Гораздо проще решить вопрос о распределении частных долей и их продаже с целью смены адреса. В случае муниципальных районов вопрос необмена может быть решен путем приватизации с последующей передачей имущества в концессию. Помощь адвоката неоценима, если вам приходится проходить многоступенчатый процесс согласования и разрешать разногласия с другими заинтересованными сторонами.
Прежде чем передавать дело в суд, следует получить подробную юридическую консультацию, чтобы оценить вероятность успеха.
Порядок продажи муниципальной квартиры
- Нежелание агентства недвижимости выкупать обратно в своё владение буферного жилья. В этом случае сделка либо признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферную жилплощадь через другие агентства.
- Если однажды покупатель использовал право на бесплатную приватизацию, больше он им воспользоваться не сможет. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что государство предусматривает как один из вариантов приобретения жилья, находящегося в его собственности), либо может быть произведен выкуп по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего соглашения с муниципалитетом.
- Если государству станет известно о совершении сделки по продаже муниципального имущества в виде жилой площади, оно в лице своих уполномоченных представителей может обратиться в суд для расторжения заключённого соглашения и признания сделки недействительной, и суд будет на стороне государства.
Возможен ли размен квартиры?
Разменять квартиру можно вне зависимости от того, приватизирована она или нет. Тем не менее существует ряд ограничений в зависимости от того, кому принадлежит жилье – частному лицу или государству. Неприватизированную квартиру можно разменять только на несколько муниципальных. Так же и с приватизированным жильем: поменять его на объект из неприватизированного жилого фонда запрещается.
Стоит отметить, что размен приватизированных и неприватизированных квартир осуществляют в разных учреждениях. В первом случае – в Росреестре, а во втором – в уполномоченных организациях в зависимости от города.
В законе оговаривается несколько случаев, запрещающих размен квартиры. Невозможно совершить операцию, если:
• подан иск о расторжении или изменении договора соцнайма;
• жилище не пригодно для проживания людей;
• дом вскоре снесут;
• в доме планируется капитальный ремонт;
• право пользования квартирой оспаривается в суде;
• человек, который намерен заселиться в квартиру, страдает от одного из хронических заболеваний, перечень которых устанавливается правительством.
Размен квартиры: как провести выгодную сделку
Решение о выкупе акций принимают органы управления – общее собрание акционеров или совет директоров. Перечень возможных случаев, когда общество вправе выкупить акции у своих членов, приведен в пп. 1 и 2 ст. 72 Закона. В том случае, когда для выкупа будет предоставлено большее количество акций, чем может приобрести общество, их выкуп происходит пропорционально заявленным требованиям.
Квартира приватизирована, в собственности у двух человек в равных частях. Или проще продать ее и купить однокомнатные самостоятельно? В любом случае (сами или риэлтеры) путем продажи вашей квартиры. Покупать только лично у владельца (никаких по доверенности) , от продавца справка из псих- и нарко- диспансера обязательно — чтоб не могли опротестовать сделку.
Размен жилья с несовершеннолетними детьми
Несовершеннолетние граждане, хоть и не принимают участие в сделке, играют важную роль при выборе нового жилья, новых жилищных условий.
Органы опеки и попечительства должны проконтролировать, какое жилое помещение будет приобретено за счет размена старого. Они должны проверить условия, в которых будет проживать ребенок — и дать свое согласие на обмен.
Все интересы будет представлять работник органов опеки, не родитель, так как в некоторых случаях даже родители могут ущемлять права детей. В заключении специалист должен описать, соответствуют ли новые условия прежним или превосходят их, — да и вообще, пригодны ли они для проживания ребенка.
Особое внимание органы опеки уделяют жилью, в котором несовершеннолетний имеет долю. Например, если жилье покупалось за счет средств материнского капитала, то несовершеннолетний имеет часть равнозначную, как и остальные члены семьи. А значит, что при покупке нового жилья он должен иметь такую же часть жилья, не меньшую по площади и условиям. Получение согласия от опеки в этом случае обязательно, исключений нет.
Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.
Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.
Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.