Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рисуем спозу схема планировочной организации земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По сути она представляет собой план земельного участка на местности. Причем в ней обязательно указываются как все существующие строения, так и проектируемые. Поскольку образец СПОЗУ часто требуется именно для начала строительства, основное внимание следует уделить чертежу будущего дома и других сооружений, которые предполагается возвести на территории.
Пошаговая инструкция по созданию схемы своими руками
Работа по составлению схемы всегда начинается с изучения уже имеющейся документации. Речь идет о 2 важных бумагах:
- градостроительный план, на котором отражен в том числе и ваш земельный участок;
- кадастровый паспорт на землю, где обязательно есть и схема территории.
Важно понимать, что параметры, которые предполагается использовать, должны точно соответствовать данным документах. Никакие разночтения не допускаются, поскольку во всех случаях имеется в виду один и тот же участок земли.
Далее последовательность действий выглядит так:
- Сканируется изображение градостроительного плана, получается документ с максимально возможным разрешением.
- Изображение загружается в любой графический редактор, например, в AutoCAD.
- Приводится к требуемому масштабу 1:500.
- Все построенные сооружения, а также контуры границ участка и соседних территорий переводятся ровными и четкими линиями. Они должны быть монолитными и одинаковыми по толщине и цвету, «нахлёсты», углы и прочие дефекты не допускаются.
- Наносится чертеж будущего дома. Прочерчиваются границы здания, а его внутренность штрихуется или заливается определенным цветом, чтобы впоследствии обозначить здание на схеме.
- Составляются все условные обозначения, вносятся все параметры отступов, размеров дома в метрах.
- Рассчитываются и записываются все технико-экономические показатели дома (общая площадь дома, количество этажей и т.п.).
- Схема перепроверяется, после чего СПОЗУ можно распечатать и приложить к остальным документам для получения разрешения.
Форма, структура и состав документа — образец документа
Готовая схема представляет собой схематический план, который наносится на топографическую съемку необходимой зоны застройки. Используются строго регламентированные условные обозначения. Они должны в точности соответствовать Инструкции, которая была принята на основе ФЗ № 221 от 24.07.07 г.
Условные обозначения необходимы для следующего:
- Планируемых и существующих построек.
- Действующего режима зонирования участка.
Документ включает следующее:
| Форма | В верхней части с правой стороны документа указывают следующие сведения:
В центральной части листа располагается чертеж, представленный графическим отображением построек. В нижней части листа располагают примечания. |
| Структура | Она включает следующие обязательные разделы:
|
| Состав | Он дается перечислением в конце документа. Это данные, которые можно получить из кадастровых записей или топографических расчетов.
Выделяют следующие обязательные данные:
|
Предварительная подготовка — порядок действия
Сначала необходимо выполнить ряд предварительных действий. Напишите заявление на выдачу разрешения на строительство. Его можно подать в местный Отдел архитектуры и градостроительства. Его пишут в двух экземплярах, один из которых остается у заявителя. Проследите, чтобы он был завизирован соответственным образом.
Разрешение выдается только тем, у кого есть соответственная документация на владение участком. В документах указывается категория, которая предполагает жилищное строительство. Лучший вариант – земли населенных пунктов для ИЖС. Земли сельскохозяйственного назначения для этого не подходят, ведь в данной ситуации устанавливается множество ограничений.
В Архитектурном отделе нужно заказать генеральный план. Согласно действующему законодательству, срок его предоставления равен 30 дням. В реальных условиях этот срок может увеличиться. Документ выдается бесплатно.
Затем можно начать оформление СПОЗУ на основе генерального плана. Последний выполняется в масштабе 1:2000. СПОЗУ должен соответствовать масштабу 1:500. Таким образом, не получится просто скопировать план. Изображение необходимо увеличить в 4 раза.
Когда будут собраны документы, их следует предоставить в Отдел архитектуры. Решение будет готово через 10 дней. В случае отказа, будет указана причина.
Какой должна быть схема
Документ схемы планировочной организации земельного участка состоит из двух частей – самого изображения и пояснительной текстовой записки. Графическая составляющая содержит следующую информацию:
- определение границ земельного надела в точном соответствии с кадастровым учетом и межеванием территории;
- обозначение контуров и правдивых габаритов планируемого к возведению объекта с указанием его точного местоположения и отсутствием каких-либо дополнительных внутренних примечаний;
- в случае если на участке уже размещены определенные здания, их также наносят на схему;
- объекты, планируемые под снос для организации нового строительства, обозначаются на схеме с соответствующими подписями;
- если на территории участка по градостроительному плану размещены особые зоны, например, границы охранных зон разного целевого назначения, то они в обязательном порядке наносятся на схему;
- также в этой части документа обозначаются возможные участки публичного сервитута1;
- в конце необходимо графически нанести все инженерные сети с учетом их пропускной возможности, а также те места, где они будут подключаться к объекту строительства.
Сколько стоит СПОЗУ?
Для опытных специалистов при наличии всей необходимой документации составление СПОЗУ не составит большого труда.
Срок выполнения работ устанавливается в каждой фирме самостоятельно. Он может составлять несколько дней или недель в зависимости от объема работ специалиста, предоставленных заказчиком сведений.
Стоимость подобных услуг может варьироваться в зависимости от региона и исполнителя работ.
В среднем она составляет от трех до пяти тысяч рублей. Порядок оплаты обговаривается заказчиком при заключении договора с сотрудником проектной фирмы.
Лицам, желающим возвести собственный дом, понадобится собрать требуемый список разрешений и документов. В их число входит и план застройки участков (СПОЗУ). Без его оформления не удастся получить нужное для строительства разрешение.
Однако для его получения подойдут только правильно составленные и оформленные схемы организации земельных участков. СПОЗУ могут делать и сами собственники земельных наделов, но лучше поручить ее разработку специалистам.
Как выглядит образец схемы планировочной организации земельного участка
В соответствии с нормами, предусмотренными действующим законодательством, данная схема представляет собой отдельный раздел проектной документации на различные объекты капитального строительства.
- подробное описание территории;
- обоснование точного месторасположения границ различных санитарно-защитных областей;
- обоснование планировочной организации данного участка;
- технико-экономические показатели указанной территории;
- обоснование решений, связанных с инженерной подготовкой надела, включая различные решения, затрагивающие обеспечение инженерной защиты самой территории и различных капитальных построек от последствий всевозможных геологических процессов;
- описание организации рельефа в виде вертикальной планировки;
- описание решений, направленных на благоустройство земельного участка;
- зонирование территории земельного участка с обоснованием функционального назначения территории, а также принципиальной схемы размещения отдельных зон;
- обоснование схем транспортных коммуникаций, за счет которых обеспечивается реализация внутренних и внешних грузоперевозок;
- характеристика и индивидуальные технические показатели имеющихся транспортных коммуникаций;
- обоснование использующихся схем транспортных коммуникаций, с помощью которых обеспечивается внутренний и внешний подъезд к капитальным постройкам.
Также документ включает в себя графическую часть, куда входит:
- схема планировочной организации;
- план земельных масс;
- сводный план, отражающий размещений сетей инженерно-технического обеспечения с указанием мест, через которые проектируемый объект подключается к имеющимся инженерным сетям.
В графическую часть схемы рекомендуется включать границы территории, которые должны быть указаны в соответствии с данными, присутствующими в кадастровом учете, а также имеющиеся объекты капитального строительства или те объекты, которые должны быть снесены. Помимо этого, обязательно указываются точные размеры планируемых построек, а также экспликация капитальной недвижимости.
Этот документ состоит из 2-х частей: графической (собственно, самой схемы) и описательной (о ней – чуть ниже). На СПОЗУ должны быть указаны следующие данные:
Номер выданного вам ГПЗУ.
План дома, который вы намерены построить.
Капитальные сооружения, уже имеющиеся на участке
Обратите внимание: летние кухни, теплицы, сараи и даже гаражи с банями не считаются кап. объектами – так, «времянки».
Проложенные по участку инженерные коммуникации
Если таковых пока нет, чиновники могут закапризничать, и не выдать разрешение на строительство. Но это случается редко, а единственным выходом из создавшейся ситуации является подача заявления в суд (или взятка, но это более чем неправомерно и даже уголовно наказуемо, не забывайте!).
Проходы и подъезды к будущим и уже построенным кап. объектам.
Если по участку проходят охранные, санитарные зоны или зоны земельных сервитутов (но это, практически, не относится к малоэтажному строительству, но так, на всякий случай), тогда указывают их границы.
Площадь участка. К слову, если дворик меньше 1 200 м2 о втором этаже можете забыть.
Площадь всех имеющихся (и построенных в ближайшей перспективе) капитальных объектов на участке.
Расчет коэффициента застройки в процентах (считается, как дважды два: то, что получится в п. 8 разделите на цифру из п. 7. А после умножьте на 100).
Вид ограждения (сетка, деревянный, ж/б забор и пр.).
Как видите, доселе мы учитывали, и то, что уже построено на вашем земельном участке, и то (капитальное), что еще предстоит воздвигнуть (собственно, будущий дом). А дальше речь пойдет только о строении, ради которого затеян весь бумажно-волокитный сыр-бор – капитальном родовом гнезде. Итак, кроме вышеперечисленного необходимо указать технико-экономические показатели дома, такие как:
— площадь мансардных и надземных этажей (первый – уже выше земли) (она не должна быть больше 1 500 м2).
— высоту строения (для частного дома – не более 3-х);
— строительный объем (не площадь(!)) подземной и надземной частей дома (для этого площадь всех подвальных этажей нужно умножить на их высоту. И аналогично поступить с надземными этажами).
Как сделать схему планировочной организации земельного участка самому
Особых ограничений по тому, кто может оформить СПОЗУ, в законодательстве нет. Значит, вправе сделать ее самостоятельно любое физическое или юридическое лицо, обладающее определенными навыками.
В Градостроительном кодексе РФ говорится, что застройщик может сделать схему применительно к объектам ИЖС по собственной инициативе. Но получить разрешающие строительство документы без нее невозможно. Поэтому СПОЗУ вычерчивать придется и это сделать может сам собственник участка с соблюдением всех утвержденных градостроительных норм.
Цена СПОЗУ. Отметим, что все требования, предъявляемые к схеме, довольно сложно понять простому обывателю. Профессионалы же, за плечами которых имеется опыт составления таких документов, справляются с задачей качественно и быстро. Но их работа стоит определенных денег от 2022 рублей.
Если вы приняли решение вычертить СПОЗУ самостоятельно, то придерживайтесь небольшой инструкции:
- За основу берется чертеж из градостроительного плана, его можно привести к требуемому формату и масштабу.
- Границы участка сделайте толщиной 0,3 мм и укажите, что ограждение совпадает с границей участка.
- На чертеже должны быть обозначены границы территории, в пределах которой можно осуществлять застройку. Ее нужно нанести штрихпунктирной линией с отступом от границ участка в 3 метра, а от основного подъезда в 5 метров.
- Будущий жилой дом наносится на чертеж жирной линией толщиной 7 мм.
- Параметры дома по выступающим элементам сопровождаются выносками.
Данная схема оформляется на топографическом снимке участка среди остальных земель. Согласно Инструкции установлены определенные правила, регулирующие, какими условными знаками должны отображаться все чертежи. Основными пунктами в СПОЗУ должны быть:
- месторасположение фактически имеющихся объектов;
- планируемое возведение новых строительных объектов;
- зонирование территории согласно установленным нормативам и правилам.
По форме данный документ представляет собой документ, содержащий следующие обязательные пункты:
- непосредственно саму экспликацию;
- адрес места нахождения участка;
- основные технические параметры строений;
- условные обозначения, используемые в данном документе.
По месту расположения на самом документе схема занимает центральное положение на листе, а ниже вносится вся остальная информация и необходимые примечания.
По структуре документ состоит из следующих разделов:
- В начале документа идет титульный лист, включающий название документа.
- Далее располагается лист с изображенным схематическим чертежом участка;
- За ним указываются все необходимые пояснения к составленной схеме.
- Последним пунктом прикладываются приложения.
- Состав СПОЗУ указывается самым последним листом.
При составлении схемы потребуется следующая информация:
- Координаты поворотных точек, на основании которых был размежеван весь периметр участка. Эта информация берется из плана межевания.
- Границы периметра участка. Эти сведения берутся аналогично из межевого плана.
- Кадастровый номер участка и номер плана построенного либо недостроенного помещения берется из кадастрового паспорта.
- Общая площадь участка, а также всех построенных и планируемых строений. Эта информация доступна в паспорте участка, паспорте зарегистрированного строения. При этом недостроенный дом может быть оформлен в качестве незавершенного строительства.
- Сведения о прилегающих дорогах, тротуарах и иных землях общедоступного пользования. Данную информацию можно получить из межевого плана.
Исходя из требуемой информации, основными документами для составления СПОЗУ будут кадастровый паспорт и межевой план.
СПОЗУ включает в себя:
Состоит из: Топографической съемки масштабов 1:500 или 1:2000 в зависимости от площади и инженерного сооружения, на геоподоснове должны быть отображены все подземные и наземные инженерные коммуникации находящиеся на участке с охранными зонами, капитальные строения и т.д. Этот план наглядно подтверждает что объект капитального строительства (жилой дом или иная постройка) не нарушает охранные зоны, и располагается в зоне допустимого размещения постройки, а также соответствует всем требование градостроительного плана и Градостроительному кодексу Российской федерации.
- Топографическую съемку.
- Кадастровые границы.
- Зоны допустимого размещения строений (Градостроительный план).
- Планируемую постройку(Дом) с привязкой.
- Этажность и материалы жилого дома и его фактическая площадь, и жилая площадь.
- Дорожки и подъезды.
Какие документы нужны?
Чтобы заказать схему планировки земельного участка, вам следует предоставить:
- заявление на предоставление данной услуги, составляется в произвольной форме. Частные лица заверяют заявление своей подписью, а юридические – подписью руководителя и мокрой печатью предприятия;
- градостроительный план участка;
- топографическую съёмку или геоподоснову земельного участка. Эти документы мы готовы для вас разработать самостоятельно;
- частные лица могут также предоставить при наличии эскизный план дома и копию межевого дела.
Также необходимо предоставить копии:
- Документов, подтверждающих собственность на участок (купля-продажа, наследование или дарение);
- Кадастрового паспорта ЗУ. Юрлица должны также предоставить копии кадастровых паспортов сооружений и объектов незавершенного строительства.
Требования к схеме подразделяются на две категории.
- Оформление документа. Схема наносится на листах формата А4 или А3. Электронный вариант распечатывается, бумажный по желанию оцифровывается. Буквы и символы наносятся только в печатном виде с использованием специальной туши, линии должны быть выполнены без нахлестов, слитно. Опечатки в тексте и обозначениях не допускаются.
- Процедура. Заказать схему можно в архитектурном отделе или комитете по градостроительству. Она изготавливается для передачи в органы, которые занимаются наделом земли. Получить СПОЗУ можно через некоторое время, которое необходимо для проверки и визирования ответственными лицами.
Законом не запрещается выполнение схемы планировочной организации земельного участка своими силами. Будущий объект не должен представлять какой-либо потенциальной опасности. Этот момент следует учитывать, приступая к выполнению работ по составлению схемы.
Основные требования к составлению.
- Изменение данных, полученных из кадастра и из плана по градостроительству, не допускается.
- Если данные получены из градостроительного плана, то его нужно привести к масштабу 1:500. Можно воспользоваться топографической съемкой, выполненной в этом масштабе.
- Существующие объекты на схеме указываются ровными и четкими линиями без нахлестов. Допускается использовать чернила синего или фиолетового цвета.
- Планируемое строительство обозначается штриховой линией.
- Для уточнения обозначений и указания параметров объектов используются примечания, которые располагаются под схемой.
- Все данные должны вноситься в соответствии с требованиями, предъявляемыми к форме СПОЗУ.
- По окончании работ схема удостоверяется государственным органом, занимающимся вопросами градостроительства.
- После удостоверения схема может использоваться для получения разрешения на строительства на участке.
Любое нарушение требований к оформлению СПОЗУ станет препятствием для его удостоверения, и работу придется начинать сначала. Если обратиться к профессионалам, то проблем можно избежать, что позволит начать строительство без проволочек.
Что такое схема планировочной организации земельного участка?
Если вкратце, то это бумага, в которой содержатся сведения о тех объектах либо сооружениях, которые уже возведены и ещё существуют на рассматриваемом нами участке земли или запланированы и будут построены в недалёком будущем. Иными словами, в СПОЗУ сочетаются одновременно реальные объекты плюс проектируемые сооружения, в результате чего появляется понятная композиция сооружений, на основе которой можно оценить возможность осуществления замысла и того, как он примерно будет выглядеть. Если же надел земли ещё не застроен, то СПОЗУ выполняет роль графического плана, согласно которому постройки будут расположены в определённом месте в будущем после завершения строительства.
Какие требования выдвигает законодательство перед тем, как вы начнёте готовить СПОЗУ?
- Необходимо, чтобы надел земли прошёл процедуру межевания.
- Кроме этого вам будет нужно нанять специалистов-геодезистов и провести топографическую съёмку.