Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оговоримся сразу: мы не ведем речь о покупке квартиры у компании-застройщика. В этом случае действуют заранее оговоренные правила, особенно в том случае, если строительная компания является партнером финансового учреждения. Мы же говорим о компании или организации, которая в свое время купила квартиру (непрофильный актив – для многих видов деятельности), поставила ее себе на баланс и сейчас решила его реализовать.
О каких собственниках идет речь?
Еще одна типичная ситуация: компания, оказывающая определенные услуги застройщику, получает в качестве вознаграждения за свою работу не деньги, а квадратные метры. Получается, конечно, бартер в чистом виде, однако на законных основаниях. Опять же, чтобы обратить оплату в реальные денежные средства необходимо этот объект реализовать.
И в первом, и во втором случае разговор может идти как о квартирах, которые находятся в строящемся доме, так и о жилье в многоквартирном доме, уже введенном в эксплуатацию. Это накладывает определенный отпечаток на оформление документов: в первом случае передается (вернее, продается) право требования к застройщику по Договору долевого участия, во втором – заключается полноценный договор купли-продажи. Однако эта особенность не зависит от статуса продавца, а зависит от статуса объекта.
Как купить недвижимость у юридического лица
Порядок действий при покупке квартиры у компании будет следующим:
-
Получение разрешения на совершение крупной сделки. Требуется, когда в соответствии с учредительными документами сделка считается крупной. Покупатель должен понимать, что было проведено собрание собственников или акционеров, рассмотрена продажа конкретной квартиры, и принятое решение о ее продаже оформлено согласие. Соответственно, продавец должен организовать и провести такое собрание. Альтернативой такой работе может стать справка о некрупности сделки, то есть о том, что сумма сделки не превышает процента от уставного капитала, предусмотренного Уставом компании, и согласия акционеров, учредителей или участников для проведения не требуется.
-
Составление договора купли-продажи. Договор всегда составляется индивидуально, и в нем прописываются все важные моменты сделки — стороны, участвующие в сделке, характеристики квартиры, позволяющие ее идентифицировать, цена договора, условия проведения расчетов, сроки фактической передачи квартиры по акту.
-
Заключение сделки купли-продажи. Когда все документы подготовлены и проверены, договор составлен и согласован обеими сторонами, можно выходить на сделку.
-
Переход права собственности. Завершающий этап — регистрация перехода права собственности и регистрация права покупателя на купленную квартиру. Этим занимается Росреестр, куда необходимо подать следующие документы:
-
Договор купли-продажи и приложения к договору, если они есть.
-
Акт приема-передачи жилья, если в договоре нет указания, что это единственный документ, подтверждающий передачу квартиры, и вы подписали акт.
-
Документы, подтверждающие право собственности продавца на проданное имущество.
-
Справку о том, что сделка не относится к крупным или решение либо согласие на совершение крупной сделки.
-
Квитанцию об уплате госпошлины — для физического лица это 2 000 рублей.
Документы, необходимые для оформления сделки
Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.
Также потребуются:
-
Решение участников ООО, акционеров АО или единоличного руководителя компании о продаже принадлежащей юридическому лицу недвижимости. Или справка о некрупности сделки.
-
Копии учредительных документов организации.
-
Копии свидетельств о присвоении ОГРН и ИНН компании-продавца.
-
Выписка из ЕГРЮЛ.
-
Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего договор от имени компании, если это не руководитель, действующий на основании устава.
-
Паспорт уполномоченного представителя компании.
Покупателю достаточно паспорта.
Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.
Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.
Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Общие риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица
- Недействительные документы. Недобросовестные предприниматели могут составить фиктивный протокол о продаже недвижимости, не известив совет директоров о сделке. После перехода права собственности остальные участники узнают о неправомерном отчуждении имущества и в судебном порядке добиваются признания сделки недействительной.
- Заниженная или завышенная цена. С целью оптимизации налогообложения компании зачастую идут на хитрость: прописывают в договоре цену, которая существенно отличается от рыночной стоимости жилья. При указании большей стоимости представители компании утверждают, что фактически от покупателя понадобится лишь сумма, о которой стороны устно договорились и которая устроила и продавца, и покупателя. Однако в дальнейшем продавец начинает оспаривать регистрацию сделки по причине неполной выплаты сумму по договору. Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица по заниженной цене сводятся к тому, что юрлицо выступает с заявлением об указании ошибочной цены в договоре.
- Банкротство компании. Важно учитывать, что повлиять на последствия сделки может не только актуальное банкротство компании, но и подобная процедура в будущем, а именно в течение трех лет после купли-продажи. В этот временной промежуток кредиторы наделены законным правом обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной.
- Приобретение квартиры у фиктивной организации. Мошенники могут зарегистрировать юрлицо с одноименным названием, например, крупного застройщика, и попытаться продать недвижимость от его имени. При этом покупателей привлекает существенно сниженная цена, и они не придают должного значения правовой экспертизе документов и данных из государственных реестров.
Оформление сделки при покупке квартиры у юридического лица
При покупке квартиры у юридического лица важно правильно оформить сделку покупки-продажи жилья. Если вы не могу осуществить лично передачу актива, то нужно найти представителя, который сможет помочь в данном вопросе.
Перед подписанием договора и передачи имущества необходимо проверить все документы на наличие исполнительных производств и арестов объекта недвижимости. Для этого можно запросить выписку из ЕГРН и свидетельства о праве собственности.
Для оформления сделки необходимо согласование обеих сторон, а также подтверждающие документы и доверенность от продавца на право продажи имущества. Если у вас возникнут вопросы, эксперты помогут вам в оформлении сделки и подготовке документов.
Приобретение квартиры в ипотеке требует дополнительного согласования с банком и оформления дополнительных документов, таких как выписка из Росреестра и документы на подтверждение доходов.
Одна из основных гарантий безопасности сделки – это оформление аккредитива на сумму продажи, который дает возможность защитить права покупателя в случае отсутствия у продавца возможности передачи имущества или обнаружения крупных долгов и иных обстоятельств.
Переход прав на квартиру от юридического лица к покупателю происходит после полного ее оплаты и подписания всех документов. Возможны варианты оформления сделки как с помощью юридической организации, так и самостоятельно.
- Также, при оформлении сделки, необходимо уточнить право продавца на продажу данного объекта недвижимости, его полномочия и возможность договорных отношений.
- Для подписания договора обязательно нужно пройти процедуру проверки имущества на наличие исков, обязательства и поручительств перед сторонами организации.
- Для уточнения всех подробностей покупки и полученных документов консультация специалиста в области недвижимости будет очень полезна.
Послепродажное обслуживание
После получения документов и перехода права собственности на квартиру, возможно потребуется помощь в оформлении аккредитива на получение кредита или продажи имущества. Если такие вопросы у вас есть, не стесняйтесь обратиться за консультацией к представителю продавца или директору организации, от которой вы приобрели жилье. В нашей области есть специалисты, которые помогли получить полномочия на подписание документов и оформление ипотеки.
Один из важных вопросов, которые могут возникнуть после покупки квартиры — это проверку оформления документов и передачи прав на объект недвижимости. Мы рады помочь нашим покупателям в этом процессе. Вы можете обратиться к представителю продавца и получить консультацию о всех документах и правах, которые вы получили. Это важно сделать, чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по налогам и подтвердить право собственности на объект.
Если вы получили доверенность на покупку квартиры, то необходимо получить одобрение продавца на сделку и помочь в оформлении всех нужных документов. Если у вас возникают вопросы по активаум, которые находятся в аресте или находятся под исполнительными приставами, то вы можете обратиться к нашим специалистам, они помогут вам быстро решить все вопросы.
Послепродажное обслуживание – это важный этап в приобретении квартиры от юридического лица. Мы рады предоставить нашим покупателям полную помощь в оформлении документов, проверке сделок и переходе права собственности на квартиру.
Ипотечное кредитование физических и юридических лиц всегда сопровождается сбором необходимого пакета документов и предоставлением их на рассмотрение сотрудникам банка. Только для последних предусмотрена необходимость предъявления расширенного перечня документации:
- Анкета-заявление;
- Учредительные документы;
- При ведении деятельности, требующей обязательного лицензирования – соответствующие лицензии и разрешительная документация;
- Выписка о состоянии счета (должны быть отражены последние движения денежных средств);
- Паспорт представителя организации (приказ, подтверждающий его полномочия);
- Отчетности: финансовая, налоговая.
Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?
Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.
Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.
Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.
Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.
Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.
Риски при покупке квартиры у юридического лица
Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.
Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.
При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.
Читайте: квартира в ипотеку риски
Как проводится оформление сделки?
Для приобретения квартиры у юридического лица в ипотеку необходимо оформление всех необходимых документов. Какие документы нужно проверить? Кому стоит обратить внимание?
На первичном рынке при покупке квартиры у юридического предпринимателя следует обратить внимание на следующие моменты:
Что смотреть Чему обращать внимание Проверить юридическую чистоту недвижимости Проверить наличие всех необходимых документов, какие риски могут быть при продаже физическому лицу Кто продавцы? Узнать, кто является продавцом, физическим или юридическим лицом Какие налоги оплачиваются при покупке? Ознакомиться с суммой и порядком оплаты налогов при приобретении жилья Как проходит процесс заключения сделки? Узнать все этапы и условия заключения договора купли-продажи Можно ли избежать обмана? Быть внимательным и следить за всеми документами, а также проверить историю и репутацию продавца Похожие записи: