Можно ли отменить договор купли продажи квартиры до регистрации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли отменить договор купли продажи квартиры до регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.

Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.

От того, какими будут причины расторжения договора купли-продажи квартиры, зависят и ваши действия.

• По соглашению сторон — наиболее простой способ, когда дополнительно не потребуется предпринимать никаких шагов. Если стороны не имеют друг к другу никаких претензий, обращаться в суд не потребуется. Дополнительные причины, которое побудили вас совершить такой шаг, в данном случае никого не интересуют: если продавец и покупатель поняли друг друга, договор может быть расторгнут по взаимному решению в любой момент;
• Если на расторжении настаивает только продавец или только покупатель, уже требуется конкретика. Есть четко определенные причины, по которым договор может быть расторгнут. Для этого потребуется фиксирование нарушений, которые при этом несут значительный ущерб или могут считаться существенными. В одностороннем порядке договор расторгается исключительно через суд.

Какие причины считаются существенными для расторжения договора по инициативе как продавца, так и покупателя:

• Продавец в течение длительного времени уклоняется от передачи права собственности;
• После заключения договора продавец больше не имеет права собственности;
• Покупатель не оплатил недвижимость;
• Покупатель длительное время не оплачивает значительную часть стоимости недвижимости;
• При осуществлении регистрации были установлены нарушения в оформлении документов: например, некоторые из них оказались фальшивыми;
• Жилье не было освобождено собственником в установленные сроки;
• Договор был заключен с нарушением прав несовершеннолетних;
• Другие изменения, которые повлияли на ситуацию значительным образом.

Расторжение договора купли-продажи: до или после регистрации

Расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации в Росреестре происходит значительно быстрее и проще, однако и после регистрации есть возможность расторгнуть договор. Обычно после регистрации расторжение возможно только в том случае, если договор еще не исполнен. В чем разница между заключенным и исполненным договором:

• Заключенным договор считается с момента государственной регистрации;
• Исполненным договор считается с момента перехода права собственности и полной оплаты при условии отсутствия дополнительных условий.

Есть три основных варианта расторжения договора, зависящих от этапа, на котором вы находитесь:

• Если право собственности еще не перешло покупателю, можно просто обратиться в Росреестр. Регистрация будет прекращена. Фактически договор купли-продажи в этот момент еще не заключен, следовательно, и расторгать нечего;
• Если право собственности уже перешло покупателю, но еще не последовал расчет, необходимо заключить соглашение, о котором шла речь выше. Затем документ направляют в Росреестр. Право собственности будет возвращено продавцу;
• Если договор исполнен, расторжение практически невозможно. В этом случае есть два варианта: обращение в суд, если одна из сторон против расторжения договора, или обратная купля-продажа, если расторжение идет по соглашению сторон.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?

Краткий ответ на этот вопрос – вполне. Однако есть одна, но категоричная оговорка. Расторгнуть можно только неисполненный договор. В противном случае расторгнуть сделку уже почти невозможно.

Важно! Договор исполнится, когда покупатель передаст оплату и станет владельцем жилья, а продавец передаст жилье и получит все деньги (если в договоре нет дополнительных условий).

Рассмотрим две ситуации расторжения еще не исполненного ДКП.

Ситуация 1. Покупатель еще не стал собственником.

Обе стороны подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации.

Ситуация 2. На покупателя уже оформили право собственности, но он еще не отдал деньги.

ДКП можно расторгнуть. Чтобы вернуть право собственности продавцу, стороны предоставляют Росреестру соглашение о расторжении.

Аннулировать уже исполненный договор можно лишь двумя путями:

• Через обратный договор. О недостатках мы рассказывали выше.
• Потребовать признать сделку недействительной (например, доказать, что один из участников был недееспособным на момент совершения сделки).

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Обычно люди оспаривают ДКП по причине наличия существенных и неустранимых недостатков в купленной недвижимости.

Пример из судебной практики. Мужчина купил дом с земельным участком и гаражом. При визуальном осмотре дефектов не было, все находилось в хорошем состоянии. Деньги переданы продавцу в день подписания договора. Через неделю новый собственник обнаружил, что в гараже и доме течет крыша. Он нанял специалистов, которые составили смету и указали, что ремонтные работы обойдутся в 2 000 000 руб. Помимо ремонта крыши, потребовалось укрепление стен и множество других исправлений.

В ДКП было указано, что вся недвижимость находится в исправном состоянии, но фактически это оказалось не так. Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора, объяснив это обнаружением существенных и неустранимых дефектов.

В суд представлено экспертное заключение, фотографии и другие доказательства. Рассмотрев заявление, судья удовлетворил требования. ДКП признан расторгнутым, ответчика обязали вернуть деньги, возместить убытки и судебные расходы.

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Судебный порядок расторжения договора

Если согласия достигнуть не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, придется обращаться за защитой своих прав в судебные инстанции. В таком случае стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов, так как причины, по которым вы хотите расторгнуть сделку, нужно будет еще доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования сделки очевидны, порой придется привлекать экспертов, чтобы доказать их существенность.

Обратите внимание! В исковом заявлении необходимо указать не только требование расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по этому вопросу.

Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:

• расторгнуть договор;
• возврат всего переданного имущества;
• если был нанесен дополнительный материальный или моральный ущерб, то и его возмещение.

Вопрос судебного расторжения договора регламентируется не только нормами ГК РФ, но и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:

• продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
• несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
• ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.

Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.

Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:

• положения документа противоречат действующему законодательству;
• сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
• одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
• сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
• одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
• сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.

Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.

После регистрации в Росреестре

После регистрации перехода права собственности и окончании всех расчетов считается, что стороны выполнили свои обязательства друг перед другом, поэтому договор более не действует. Расторгнуть соглашение, которое утратило силу в связи с исполнением, невозможно.

Когда сторонам необходимо вернуть все в первоначальное положение, они заключают договор купли-продажи, в котором бывший покупатель становится продавцом, а бывший продавец – покупателем. Так стороны возвращают друг другу все приобретенное.

Реже применяется расторжение через дополнительное соглашение. Если ситуация позволяет (не произведен расчет, сохранились неисполненными иные обязательства), соглашение сохраняет силу. Оно может быть расторгнуто путем составления отдельного приложения, которое регистрируется в Росреестре. Право собственности переходит обратно к продавцу: он получает квартиру, а покупатель – деньги.

Форс-мажорные обстоятельства – расторгающее основание

Ст. 451 ГК РФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В законе говорится возникновении существенных изменений обстоятельств, из-за которых договор не был бы заключен на стадии подписания. Соответственно подписанный подлежит прекращению. Но честно говоря таких обстоятельств в «чистом виде» трудно найти.

Скорее всего приходится говорить о форс-мажоре в переносном смысле. Когда возникли непредвиденные события очень неудобные для покупателя. При этом продавец не был джо конца честен и не открыл всей правды о недвижимости при составлении и регистрации ДКП

Пример: Покупатель и продавец подписали договор. Но до его фактического осуществления прошел сильный ливень и оказалось, что крыша сильно протекает. Покупатель не подписывал бы сделку, если бы знал о таком серьезном дефекте. В результате покупатель имеет право инициировать расторжение сделки. Если продавец отказывается возвращать деньги, например, ссылаясь на то, что они уже потрачены, покупатель может подать исковое заявление о расторжении договора продажи квартиры, которое наверняка будет удовлетворено. Денежные средства с ответчика (продавца) в таком случае будут взысканы в принудительном порядке.

Существуют следующие типичные ситуации существенного изменения обстоятельств:

• через непродолжительный период после сделки дом был признан аварийным (о процедуре знал продавец, но умолчал неосведомленному покупателю);
• соседнюю квартиру перевели из жилого помещения в нежилое (например, в парикмахерскую, частный детсад и т.п.) и эксплуатация соседнего помещения делает невыносимым проживание нового собственника;
• квартира продана в рассрочку и через некоторое время стоимость квартир выросла на столько, что остаток задолженности по оплате становится несоизмеримо мал и продавец несет значительные убытки.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Да, расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Как правило, основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например, неполная оплата стоимости квартиры или несоответствие квартиры условиям договора.

---

Как правильно подать иск? 7 советов юристов

1. Перед подачей заявления в суд соберите документы (договоры, акты, письма, сканы сообщений, расписки) и доказательства вашей правоты. Например, чтобы доказать, что на лестничной клетке постоянно ночуют наркоманы, можно показать копии заявлений в полицию и ответы. Чем сильнее позиция до подачи документов в суд, тем выше вероятность решить вопрос без суда.
2. В исковом заявлении подробно изложите, почему договор нужно расторгнуть. Указывайте каждую мелочь, вплоть до компании наркоманов в подъезде или задержки выплаты на 30 минут. Подкрепите слова доказательствами.
3. Расскажите, как пытались достучаться до своего визави, как он игнорировал и посылал вас вместе с договором.
4. Ссылайтесь на конкретные статьи законов.
5. В иске используйте несколько требований или решений для вашей ситуации. “Деньги — или выметайся из моей квартиры”, — типа такого. Как говорится “или-или”, что-то да получится.
6. Указывайте, какие понесли убытки при совершении сделки: адвокат, госпошлина, подорожание квартир и т п. Требуйте возмещения ущерба.
7. Обратитесь к юристу с опытом работы по таким делам за консультацией, а если дело стоящее, то за полным сопровождением.

Аннулирование сделки по согласию сторон

Согласно общим правилам, для расторжения сделки по взаимному соглашению сторон соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и первоначальный документ. Обратите внимание, что, согласно общему правилу, это возможно даже до того, как стороны выполнили свои обязательства по договору.

Это означает, что если продажа недвижимости была оформлена письменным договором, то для расторжения сделки необходимо заключить письменное соглашение. Если сделка была заверена нотариусом, отмена также должна быть заверена.

Простое письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке по взаимному согласию сторон можно аннулировать, руководствуясь следующим пошаговым алгоритмом

• Переговоры об условиях прекращения правоотношений,
• Подписываем договор
• Подписываем дополнительное соглашение.

Единой модели соглашения о расторжении сделок с недвижимостью на законодательном уровне не существует. В зависимости от потребностей субъекта, в нем должны быть отражены наименования сторон, реквизиты основного договора и другие условия.

Если вам необходимо отменить сделку с недвижимостью, рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом. Специалист подскажет, как правильно оформить договор, чтобы ни одно из прав субъекта не было нарушено, объяснит последствия отмены сделки и ответит на любые другие вопросы клиента.

Похожие записи:

• Процедура описи имущества должника судебными приставами
• Вид диспозиции 228 ст УК РФ
• Детский пособия 2024 на 3 ребенка город красночрск