Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит расторжение договора с банком на ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сделка была полностью завершена и зарегистрирована в Росреестре, а продавец получил деньги, то отыграть ситуацию обратно и просто так отказаться от покупки нельзя. Обязательства перед банком, а именно возврат денег кредитору, придётся выполнять. В таком случае есть четыре варианта решения проблемы.
Как вернуть деньги после расторжения ипотеки
Насущный вопрос для заёмщиков — вернут ли деньги после отказа от ипотеки. Важно понимать, что продать залоговую квартиру по рыночной цене очень непросто. Банк заинтересован в скорейшей реализации такой недвижимости, поэтому он будет выставлять её на продажу по сниженной стоимости. Покупатели в свою очередь неохотно связываются с «проблемной» квартирой. Её продажа может затянуться, а всё это время заёмщику будет необходимо вносить платежи.
Есть и другие нюансы. Например, ежемесячный платёж включает в себя проценты за пользование кредитом и сумму, идущую на погашение основного долга. И первое время основную часть платежа составляют именно проценты, при этом основной долг уменьшается незначительно. Поэтому лучше расторгнуть договор ипотеки с банком на начальном этапе, иначе потери денег будут более ощутимыми.
Сумма возврата будет зависеть и от ситуации на рынке: если за время выплаты ипотеки недвижимость подорожает, то потери будут меньше. Но если цены пошли вниз, остаток может оказаться минимальным, а в худшем случае заёмщик ещё и останется должным банку.
После реализации недвижимости и проведения перерасчёта банк вернёт заёмщику остаток средств, внесённых в качестве первого взноса.
В каком порядке расторгается кредитный договор
Допустимые причины для прекращения любого гражданско-правового договора, в том числе и кредитного, установлены в статье 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ):
- Соглашение контрагентов (сторон). В таком случае обязательство прекращается на тех условиях, о которых договорятся кредитор и должник.
- Вынесение судебного акта. Суд вынесет такое решение по делу, если одним из участников будут существенно нарушены условия соглашения.
- В случае нарушения одной стороной условий договора. Возможно при наступлении событий, оговоренных в тексте соглашения или законе. Например, если должник не соблюдает график платежей или кредитор без оснований увеличивает ставку.
Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:
- данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;
- реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;
- основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);
- подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);
- реквизиты счёта дольщика для перевода;
- дата составления уведомления;
- опись вложения.
Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.
Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.
Как расторгнуть договор с банком по соглашению сторон
Об инициативе разорвать договор кредитования нужно уведомить кредитора. Ему такая инициатива крайне невыгодна, поэтому рассчитывать на то, что банк встретит ее радостно, не стоит.
Иногда можно убедить руководство банка, что это единственный вариант вернуть деньги. Для этого нужно не только обладать реальными аргументами в пользу расторжения договоренности, но и уметь их грамотно донести до сознания кредитора.
Проще всего договориться, если вы просите прекращения действия договоренности при реструктуризации долга. То есть предлагаете удлинить срок кредитования, снизив тем самым ежемесячный платеж до приемлемого для вас уровня. В этом случае банк, в конечном итоге, заработает на прекращении действия договора даже больше, чем планировал.
Согласие на расторжение договоренности, в принципе, возможно. Если вам удастся к нему прийти, останется расторгнуть предыдущее соглашение и заключить новое.
Правда, банки сейчас тоже испытывают финансовые трудности, и их тоже придется убеждать в необходимости прекращения действия одного контракта и заключения нового.
Расторжение кредитного договора через суд
Подать в суд иск о расторжении договоренности с кредитором может любая из сторон. Однако реально добиться расторжения кредитного договора будет сложно.
Наиболее простой вариант прекращения действия договора — когда банк не выполнил свою часть договорных обязательств. То есть не предоставил вам кредит либо потребовал какие-то не указанные в договоре платежи. Однако такого практически не происходит. Если кредитный договор подписан, деньги выдают практически сразу.
Если же вы планируете подавать на расторжение договора в связи с незаконными платежами, сначала внимательно перечитайте текст документа. При его подписании это делают не все, и напрасно.
Обычно в текст договора — а составляют его юристы банка — внесены оговорки, позволяющие финансовой организации изменять размер платежей при наступлении определенных условий. Если вам увеличили сумму платежей, можно быть практически уверенным, что эти обстоятельства, указанные в контракте, уже наступили, и расторжение договора по этому основанию невозможно.
Вторым вариантом обращения в суд является требование о расторжении договора в силу существенного изменения обстоятельств. Ст. 451 Гражданского Кодекса России действительно предоставляет такую возможность, но не стоит рассчитывать что добиться расторжения договора с банком будет легко.
Изменение обстоятельств должно быть таким, которое невозможно предвидеть. То, что лично вы не смогли предсказать увольнение, болезнь или пожар, например, не значит, что с вашими доводами согласится суд.
Вам укажут на то, что вокруг ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. То есть вы могли все это предусмотреть при заключении договора. Более того, вы обязаны были это сделать.
Таким образом, без квалифицированной помощи юристов должник практически не может произвести расторжение кредитного договора в одностороннем порядке. Обратитесь в юридическую компанию. Там, изучив ваше дело, предложат варианты выхода из создавшейся ситуации.
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор ипотечного кредитования уже подписан, то расторгнуть его по инициативе одной из сторон, получится только в судебном порядке.
В практике случается такое, что заемщика что-либо не устроило в приобретенном жилье, были какие-то нюансы, о которых продавец предпочел умолчать. Если аргументы стороны, желающей расторгнуть договор, то есть, заемщика, суду покажутся убедительными, то денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут как раз пойти на досрочное погашение ипотечного кредита. В этом варианте кредитной истории заемщика не будет нанесен урон и, возможно, ему удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса. Не только в подобной ситуации расторгнуть договор можно через обращение в суд, примеров и вариантов причин обращений – множество.
Важно при обращении предъявить суду весомые, содержательные факты или причины, объясняющие почему в данный момент заемщик не может исполнять свою часть договора. В любом случае, расторжение договора произойдет через суд и избежать финансовых потерь у заемщика не получится.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
Как договориться с банком до суда?
Если у вас уже есть действующая ипотека и вы хотите избавиться от нее раньше срока, попробуйте договориться с банком.
Досрочное погашение. Выгодный способ для вас как заемщика. Квартира останется у вас в собственности, т. к. обязательства перед банком выполнены. Это еще и сэкономит вам деньги, потому что банк пересчитает и уменьшит сумму процентов за тот срок, который оставался до полного погашения. Для кредитора досрочное погашение — потеря денег в виде процентов. Но по закону препятствовать этому, взыскивать штрафы банк не может.
Продажа залоговой квартиры с последующим погашением кредита. Хоть и неохотно, но банки идут на такие сделки. Вы продаете квартиру, а полученными деньгами закрываете кредит. Сделать это можно следующим образом:
-
Самостоятельно найти покупателя по предварительному договору купли-продажи, взять у него деньги и погасить ими ипотеку. Банк снимет обременение с имущества, вы с покупателем заключите основной ДКП и совершите сделку. Есть минусы: покупателя на такую сделку найти непросто, он рискует деньгами. Поэтому продавцы ипотечных квартир делают скидки на стоимость.
-
Провести сделку совместно с банком. Обратитесь в банк, получите от него разрешение на продажу. Дальше кредитор проконтролирует сделку от начала до конца. Плюсы: сделка безопасна для всех сторон. Продавец не получит деньги на руки — они сразу пойдут на погашение ипотеки, а покупатель не сможет изменить или нарушить договор.
Законодательный аспект
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.
Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.
По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.
Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.
Условия расторжения в ипотечном договоре
Кроме требований закона банки могут прописать в ипотечном договоре другие условия досрочного возврата кредита. Подпись заёмщика в документах означает его добровольное согласие с условиями ипотеки. Поэтому клиентам нужно внимательно изучать свои права и обязанности перед подписанием договора.
Банки могут выставлять любые требования, не идущие вразрез с законом. Но стандартные условия, из-за невыполнения которых деньги придётся вернуть, следующие:
- Предоставление заведомо ложных, недействительных или поддельных документов и сведений при оформлении ипотеки
- Расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости
- Передача имущества третьему лицу без согласования с банком
- Необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома
- Арест или конфискация иного залогового имущества, предоставленного в обеспечение ипотеки
- Поручительство или согласие быть созаёмщиком по другому займу без разрешения банка
- Оформление (параллельно) другого жилищного займа с одинаковым сроком возврата
- Перепланировка с нарушением закона без уведомления и согласования с банком
- Признание заёмщика банкротом
Что делать, если банк требует досрочного погашения ипотеки
Как правило, требование банка досрочно погасить кредит обоснованно. Однако не у всех заёмщиков есть на это деньги.
Что можно сделать в первую очередь:
- Посмотреть, что написано в договоре — какие основания есть для отсрочки. Банку нужна веская причина, чтобы пойти навстречу заёмщику. Это могут быть потеря работы или форс-мажор с недвижимостью (пожар, стихийное бедствие и т.п.).
- Посетить банк или связаться с ним удобным способом, чтобы узнать сумму задолженности, с учётом процентов и штрафов. Подать в банк заявление о несогласии с суммой, если неустойки необоснованны.
- Попросить ипотечные каникулы или реструктуризацию. Важно понимать, что это не решит проблему, а только даст возможность снизить кредитную нагрузку, поскольку срок выплаты увеличится и сумма начисленных процентов тоже. Банк может и отказать в отсрочке.
- Подать заявление о расторжении договора ипотеки, чтобы банк приостановил начисление штрафов и пеней за просрочку. После этого нужно продолжить переговоры с кредитором, искать необходимую сумму/работу/имущество для продажи и, возможно, готовится к суду.
Главное — постоянный контакт и готовность решить проблему. Все переговоры должны вестись в письменном виде. Если дело дойдёт до суда, переписка с банком будет доказательством, что должник пытался найти выход, а не скрывался от кредитора.
Когда банки не имеют права требовать досрочного погашения ипотеки:
- Ухудшение финансового положения клиента
- Смена места работы
- Изменение места жительства
- Отказ в предоставлении справок банку по требованию (2-НДФЛ или иные документы с места работы)
- Закрытие счёта или вклада в том же банке, где оформлялась ипотека
Если кредитор требует досрочного расторжения договора ипотеки по этим причинам, нужно письменно уведомить организацию о незаконности требований, а также подать претензию в ЦБ о противоправных действиях банка.
Как отказаться от ипотечного кредита: схема действий
Итак, для начала нужно понять, на каком этапе вы находитесь:
- Если вы еще не подписали договор ипотечного кредитования, вы можете без проблем и последствий отказаться от сделки. Достаточно просто не подписывать документ.
- Если сделка не зарегистрирована в Росреестре. Пока это не произошло, сделка не считается состоявшейся, а даже подписанный договор кредитования становится ничтожным: если нет покупки, нет и объекта залога, а значит, и банк не может рассчитывать на ваши платежи.
- Если продавец еще не забрал деньги со счета или из банковской ячейки, но сделка уже была зарегистрирована. В этом случае нужно получить документ, подтверждающий наличие средств, и прийти в банк.
- Если продавец забрал деньги, но готов их вернуть, а вы — передать квартиру обратно. В этом случае лучше обратиться к юристу и провести новую сделку. В этом случае составляется предварительный договор, согласно которому продавец погашает ипотеку, затем с квартиры снимается обременение, и она переходит к нему в собственность. Это сложный путь, но реальный. Вы рискуете потерять некоторую сумму на оплату процентов — новая сделка займет несколько дней или одну-две недели.
- Если продавец забрал деньги, не готов их вернуть и скрылся из поля зрения. Это самый тяжелый случай. Вы не можете отказаться от ипотеки и вернуть деньги, которые вы вложили в качестве первоначального взноса. Банк, конечно, заберет залог, но продать квартиру он сможет только гораздо дешевле. В этой ситуации лучше сразу пойти в банк, объяснить ситуацию и согласовать варианты. Возможно, вы сможете продать квартиру самостоятельно по цене выше той, которую предложит покупателям банк. А до тех пор вам придется платить ипотеку.
Как видите, варианты есть. Главное — не пускать все на самотек. Если вы просто перестанете платить и будете ждать, когда к вам придут приставы, вы испортите себе не только кредитную историю, но и нервы. Судебные тяжбы с должниками по ипотеке длятся очень долго, а одним возвратом залога дело может не обойтись.
Важно! Если к решению отказаться от кредита вы пришли по какой-то серьезной причине — ваш созаемщик умер, он или вы получили инвалидность или потеряли работу, ситуацию спасет страховка. Поэтому лучше купить полную страховку от всех возможных случаев.
Можно ли расторгнуть кредитный договор с банком по соглашению сторон
Если финансовое положение должника ухудшилось, то он вправе предоставить в банк заявление о расторжении договора. Банк, скорее всего, не пойдет клиенту навстречу. В лучшем случае, он предложит заемщику рефинансирование или реструктуризацию задолженности. В результате старый договор будет отменен, но появится новый.
Вообще, расторгнуть кредитный договор с долгами теоретически, конечно, можно, но практически — бессмысленно. После этого заемщику все равно придется исполнить свое обязательство по возврату кредита. К отношениям между ним и банком будут применяться все положения кредитного договора, в частности:
- об условиях возврата суммы займа;
- о неустойке за просрочку;
- о процентах за пользование денежными средствами.
Зачем банк берет в залог ипотечную недвижимость
Банки предоставляют ипотечные кредиты на покупку недвижимости под залог самой приобретаемой квартиры или дома. Предоставление ипотечного кредита банком осуществляется на основе заключаемого с заемщиком договора залога, в соответствии с которым квартира или дом переходят в собственность банка до полного погашения кредита.
Банк берет недвижимость в залог по ряду причин:
- Обеспечение исполнения обязательств — залог имущества позволяет банку убедиться в наличии достаточного финансового обеспечения для погашения кредита. Это защищает интересы банка в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по возврату ссуды.
- Снижение риска — залог недвижимости снижает риск для банка, так как в случае неплатежеспособности заемщика он может реализовать заложенное имущество, чтобы покрыть задолженность и снизить свои потери.
- Увеличение доверия — залог недвижимости повышает уровень доверия банка к заемщику, так как демонстрирует его финансовую ответственность и наличие стабильного обеспечения для погашения кредита.
- Получение дополнительной защиты — залогом недвижимости банк защищает свои интересы, так как имеет право на реализацию заложенного имущества в случае нарушения заемщиком договора кредита.
- Получение дополнительной гарантии — наличие залога недвижимости повышает вероятность предоставления заемщику кредита, так как это является дополнительной гарантией исполнения обязательств.
Не только отказ: что ещё можно сделать
Кроме отказа от кредитного договора, есть и другие варианты прекращения сотрудничества с банком. Иногда расторжение договора может быть взаимным, когда обе стороны достигли договоренностей о прекращении, и банк вернул все деньги ипотеки, а заемщик выплатил все кредитные обязательства. В таком случае договор расторгнут по взаимной договоренности без судебного порядка.
Также возможно одностороннее расторжение кредитного договора по инициативе банка. Это может произойти в случае, если заемщик нарушил условия договора или не выполнил свои кредитные обязательства. Банк имеет право привлечь заемщика к ответственности и потребовать расторжения договора. В этом случае заемщик должен вернуть все деньги, полученные по кредиту, а банк имеет право признать договор ипотеки недействительным.
Кроме того, есть также возможность расторжения договора по решению суда. Если банк нарушил условия договора или не выполнил свои обязательства, заемщик может обратиться в суд с иском о признании договора кредитной ипотеки недействительным и требовать возврата денег.
По инициативе заемщика
Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно. Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами. При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.
С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.
Как уже было сказано, ипотека может быть расторгнута и по соглашению, и в одностороннем порядке через суд. Без судебного разбирательства не обойтись в таких ситуациях:
- смерть кредитуемого;
- получение заемщиком инвалидности;
- развод созаемщиков и наличие детей, не достигших совершеннолетия;
- наличие социальных льгот, которые были получены при оформлении ипотеки или в процессе ее обслуживания.
Эти ситуации достаточно непростые, и прийти к соглашению, которое будет устраивать всех, крайне сложно. Договор составляется банком с учетом того, чтобы максимально защитить свои интересы.
Внимание! Если при подаче иска ссылаться на закон о защите прав потребителей (если имеются основания), можно избежать оплаты госпошлины.
При порядке расторжения без суда это делается посредством соглашения сторон. В данном случае нужно обратиться к кредитору с заявлением, содержащим основания необходимости расторжения, что даст возможность найти компромисс.
Так, при продаже недвижимости с целью погашения долга у заемщика останется часть средств, превышающих задолженность. В случае разрешения вопроса в суде возможна срочная реализация квартиры с учетом штрафных санкций, скидок на торгах, судовых издержек. Тогда можно остаться и без недвижимости и с остатками задолженности.
Также существует вариант по согласию с кредитной организацией отыскать покупателя, который готов купить квартиру с ипотекой. Наиболее простой в оформлении и сложный на практике вариант – это простое досрочное погашение, при котором клиент находит средства и погашает требующий расторжения займ.
Но размеры сумм, которые нужны для сделок с недвижимостью, несмотря ни на что требуют либо продажи залогового имущества, либо переуступки прав требования. Обычно у проблемных заемщиков нет другого имущества, цены которого хватит для погашения задолженности.
Специалисты нашего сайта подготовили для вас и другие публикации о документах, необходимых для ипотеки. Ознакомьтесь с тем:
- ; и 2-НДФЛ;
- нужно ли согласие супруга на ипотеку; на такой кредит.