Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор на аренду квартиры в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Какие права и обязательства подразумевает договор аренды квартиры?
В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.
Со стороны наймодателя:
- наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
- обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаём, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть альтернативное место проживания на весь срок найма;
- наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма и немедленно организовать ремонт любого из них за свой собственный счёт в случае неисправности или поломки, при условии, что они не были вызваны виной нанимателя или проживающих в квартире лиц. Очень важно прописать этот момент, чтобы не возникло споров при аварийных ситуациях;
- обязуется обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
- наймодатель имеет право посещать квартиру единожды, предупредив нанимателя о таком посещении за 24 часа по телефону или адресу электронной почты. Бывают случаи, когда наймодатель настаивает на внеурочных проверках. Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться.
Со стороны нанимателя:
- наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование;
- обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
- наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
- обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Как определить стоимость для сдачи квартиры
На стоимость при сдаче влияет множество факторов, вот самые основные:
- Район города. Если в вашем районе очень хорошо развита инфраструктура, множество магазинов, больницы, школы, детские сады, торговые центры, то это очень хорошие факторы которые прямо влияют на цену. Так же плюсом будет наличие рядом метро или автобусных остановок.
- Соседи по лестничной клетке. Агрессивные, пьющие соседи будет очень негативным фактором, который может обрушить цену. Если у вас тихие, дружелюбные соседи, то это повысит стоимость сдачи.
- Расположение в доме. Квартиросъемщики не любят арендовать жилье, если оно находится на первом или последнем этаже. Так же негативно относятся к угловому расположению. Поэтому часто в объявлениях встречается пометка «не угловая».
- Площадь . Один из главных факторов определения цены. Здесь все просто, чем больше — тем дороже.
- Ремонт. Если у вас свежий ремонт то конечно же сдать недвижимость можно за бОльшие деньги, чем с бабушкиным ремонтов из 80-х годов.
- Техника. Арендаторы любят жилплощадь в которой есть телевизор, стиральная машина, кофемашина и даже утюг. Чем больше электронных гаджетов у вас тем лучше.
- Окна. Пластиковые окна, которые хорошо защищают от шума на улице и выглядят презентабельно однозначно будут плюсом.
- Срок сдачи. Если сдаете на длительный срок — это вариант для того что бы сделать скидку.
Основные пункты в договоре аренды
Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:
- обозначение предмета договора
- имена сторон с расшифровкой
- основные данные сторон
- сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
- точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
- стоимость найма в принятых денежных единицах
- размер предоставляемого хозяину дома депозита
- периодичность выплат
- порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
- порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
- подписи участников
- длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
- ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
- дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.
- В этой части шаблона необходимо заполнить сведения об объекте недвижимого имущества, в нашем случае квартиры, с указанием количества комнат и точного адреса. Если в адресе отсутствуют, к примеру, корпус, дробь или строение, необходимо поставить прочерк в пустых местах.
- Далее потребуется документ, который дает право арендатору распоряжаться квартирой и сдавать её в аренду. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права, свежая выписка из Росреестра (желательно не старше 1 месяца), а также нотариально заверенная доверенность, если жилье сдает не собственник.
- Как вы поняли по образцу, в этом пункте необходимо уместить всех, кто будет проживать с нанимателем в квартире в течение срока аренды. Помимо людей сюда стоит вписать домашних животных (кошек, собак, крокодилов, попугаев и прочую живность), чтобы наймодатель не смог найти лишний повод для выселения.
Внимательно отнеситесь к сроку аренды (найма), как сказано выше, чтобы избежать государственной регистрации и в то же время сохранить легитимность договора рекомендуется заключать его сроком на 11 месяцев.
Особые и дополнительные условия
Здесь собраны все условности, которые могут повлиять на выполнение договорных обязательств. Также прописано наличие дополнительного соглашения — акта приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. На последнем шаге перепишите все показания счетчиков индивидуального учета (электричество, холодная и горячая вода и пр.)
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
Настоятельно рекомендуется дополнительно составить акт приема-передачи квартиры, в котором прописаны нюансы передаваемой в аренду жилой недвижимости.
Это нужно, чтобы документально закрепить опись имущества (мебели и бытовой техники), находящегося в пределах квартиры, оценить состояние его износа, а также зафиксировать показания счетчиков на электроэнергию, воду и иные приборы потребления. Передаточный акт является приложением к договору найма жилья и будет служить дополнительным подспорьем для правильного оформления документов при сдаче в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Что нужно обязательно включить в документ
«Как и любой другой договор, договор найма жилого помещения устанавливает права и обязанности сторон и порядок взаимоотношений (оплата и т д.). В него можно и нужно вписать всё, что стороны считают нужным включить», — поясняет Елена Толстикова.
Эксперт отмечает, что в договоре должны быть обязательно указаны:
— фамилии, имена и отчества сторон договора,
— их паспортные данные,
— способы связи (телефон, почта и т. д.),
— ежемесячная плата за наем квартиры,
— документ, подтверждающий право собственника на жилое помещение (например, выписка из ЕГРН)
— технические характеристики жилого помещения (этаж, площадь квартиры, количество комнат, наличие балкона и т.д.).
— срок договора
— кто за что платит (как правило, стороны договариваются, что за коммунальные услуги и электричество квартирант платит дополнительно — в соответствии с показаниями счетчика, помимо оговоренной ежемесячной платы за наем).
В договоре следует обязательно указать, какого числа наниматель будет вносить плату за квартиру.
На какой срок заключают договор и как происходит регистрация документа
Если договор найма оформлен на долгосрочный период (от года) владелец квартиры обязан зарегистрировать его в Росреестре. При этом договор обязательно подлежит правовой экспертизе, которая подтвердит подлинность документов на недвижимость и их соответствие букве закона. После проведения экспертизы госрегистратором на договоре (в Росреестр предоставляются два его экземпляра и оба — в подлинниках) ставится регистрационная подпись.
Зарегистрировать договор найма может как владелец жилплощади, так и квартиросъемщик. За регистрацию договора найма с физического лица берётся государственная пошлина в размере 2000 рублей. При этом процедура регистрации происходит не одномоментно: нанимателю и наймодателю придется ждать примерно семь рабочих дней (документы подаются через МФЦ). Если же у заявителя имеется электронная цифровая подпись, идти по инстанциям необязательно: всё можно сделать через сайт Росреестра.
При таком варианте владелец квартиры уклонится от уплаты налогов, скрыв факт сдачи жилплощади в наём и получения дохода от аренды, уже не сможет. Данный факт официально зафиксирован.
С появлением записи о государственной регистрации найма квартиры в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) у квартиросъемщика появляется зарегистрированное право на проживание в данной квартире, и с этих пор оспорить его можно только через суд.
Регистрация договора — процесс хлопотный и не быстрый, поэтому чаще всего ни квартиранту, ни наймодателю это делать не выгодно.
Совет эксперта
«Чтобы обойтись без регистрации договора, его нужно заключить на срок до 11 месяцев, — советует Елена Толстикова. — Для его продления можно сделать изменения к договору либо оформить дополнительное соглашение, в котором будет указано, что по взаимному согласию сторон он продлевается до такой-то даты».
Случаев долгосрочных договоров в риелторской практике ничтожно мало в сравнении с краткосрочными.
Статья 3. Условия оплаты аренды и платежи за коммунальные услуги
Квартиры, которые были сданы в аренду, должны быть оплачены быстро и без задержек. Свою долю в этом процессе имеют и арендаторы, и арендодатели, в частности, за платежи за коммунальные услуги.
В договоре аренды квартиры с последними изменениями, должен быть установлен специальный бланк, в котором будет указан регулярный период, в течение которого должна быть произведена оплата аренды. Кроме того, необходимо указать все обязанности арендодателя, включая сметную или экспертизу документации.
Так же, следует обсудить вопрос оплаты за коммунальные услуги. Их перечень может включать в себя услуги, оказываемые квартиру, такие как электричество, водоснабжение и газ. Владелец квартиры должен предоставить лист расчета, содержащий информацию о необходимых платежах.
- Оплата за аренду квартиры должна производиться в срок, установленный в договоре аренды.
- Оплата за коммунальные услуги должна быть произведена в соответствии с данными в листе расчета.
- В договоре аренды квартиры должны быть указаны все обязательные условия, включая сметную или экспертизу документации.
Изменения в процедуре регистрации договоров аренды помещений с 2024 года
С 1 января 2024 года вступят в силу новые правила регистрации договоров аренды помещений, которые затронут как арендодателей, так и арендаторов. Эти изменения направлены на упрощение и улучшение процесса регистрации, а также обеспечение большей прозрачности и защиты интересов сторон.
Одним из основных изменений будет введение обязательности регистрации всех договоров аренды помещений независимо от их срока. Ранее регистрацией были обязаны только договоры, заключенные на срок более 1 года. Теперь же, чтобы избежать непредвиденных ситуаций и конфликтов, все договоры аренды помещений должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Кроме того, с 2024 года вводится новая процедура регистрации, основанная на использовании электронных документов. Теперь арендаторы и арендодатели смогут пройти весь процесс регистрации онлайн, что значительно сократит время и упростит процедуру. Для этого будет создана специальная платформа, на которой будут храниться и обрабатываться все необходимые документы.
Похожие записи: