Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вычеты при продаже недвижимости в 2024 году с владением менее 3 лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Наказание за уклонение от уплаты налога
Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:
- 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
- 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).
Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:
- в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
- в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Как заполнить, если в 2023 году продано жилье в собственности менее 3 (или 5 лет)?
Прежде, чем заполнять декларацию, важно убедиться, что взят новый бланк 3-НДФЛ, действующий с 2023 года — форма утверждена Приказом ФНС от 15.10.21 № ЕД-7-11/903@. Отчет на старой форме ФНС не примет.
Перед заполнением декларации вручную или на компьютере без использования программы и личного кабинета на сайте ФНС нужно внимательно прочитать правила оформления, изложенные в Порядке заполнения 3-НДФЛ — ссылка на требования.
Продавцу квартиры нужно заполнить несколько листов — титульный, два раздела, первое приложение и расчет к нему, шестое приложение.
Сначала указывается выбранный вычет в прил. 6, далее показывается источник дохода в прил. 1, а в расчете к нему проводится расчет дохода, расчет налога выполняется в разделе 2, после чего итоговая сумма к уплате переносится в раздел 1.
Ниже в таблице даны пояснения, какие поля и на каком листе нужно заполнить в случае продажи квартиры в 2023 году.
Построчное заполнение 3-НДФЛ:
| Поле 3-НДФЛ | Инструкция по заполнению |
| Титульный лист | |
|
ИНН |
Рекомендуется вписывать всем физическим лицам. |
|
Стр. |
Номер страницы по порядку – 001. |
|
Номер корректировки |
Если в первый раз сдается декларация, то ставится 0. При изменениях ставится порядковый номер внесения корректировок. |
|
Налоговый период |
34 – календарный год. |
|
Отчетный год |
2023 |
|
Код ФНС |
Номер отделения, куда сдается 3-НДФЛ. |
|
Налогоплательщик |
Страна – 643 для России.
Категория налогоплательщика – 760 для физлиц, желающих уплатить налог с полученного дохода от продажи квартиры. ФИО полностью, день рождения и населенный пункт, где родился человек. |
|
Документ, удостоверяющий личность |
Если это паспорт, то код 21. |
|
Статус налогоплательщика |
1 – российский резидент.
2 – не резидент РФ. |
| Раздел 1 | |
|
010 |
1 – если нужно заплатить налог с продажи квартиры.
3 – если обязанности по уплате нет в связи с нулевым налогом. |
|
020 |
КБК для перечисления налоговой суммы — 18210102030011000110. |
|
030 |
ОКТМО |
|
040 |
Сумма налога. Если НДФЛ не нужно платить, то ставится 0 – значение соответствует рассчитанному в стр. 150 раздела 2 формы 3-НДФЛ. |
| Раздел 2 | |
|
001 |
13 процентов |
|
002 |
Ставится 3. |
|
010 |
Сумма полученного дохода от покупателя квартиры – цена квартиры по договору купли-продажи |
|
040 — 050 |
Указывается выбранный имущественный вычет – либо сумма 1 млн. руб. (стр. 010 Приложения 6), либо фактические расходы на приобретение (стр. 020 Приложения 6). |
|
060 |
База для расчета НДФЛ – Доход из поля 010 минус вычет из поля 040/050. |
|
070 |
Размер налога = База из 060 * Ставка из 001. |
| Приложение 1 | |
|
010 |
Ставка налога – 13. |
|
Код дохода |
01 для продажи квартиры. |
|
060 |
ФИО покупателя квартиры. |
|
070 |
Стоимость квартиры по договору купли-продажи. |
| Расчет к Приложению 1 | |
|
010 |
Кадастровый номер квартиры (если не известен, то не заполняется). |
|
020 |
Кадастровая стоимость квартиры. |
|
030 |
Стоимость жилья по договору купли-продажи. |
|
040 |
Сумма из поля 020 * 0,7. |
|
050 |
Доход, который берется для расчета налога к уплате (либо цена по договору, либо кадастровая * 0,7 – выбирается большая сумма). |
| Приложение 6 | |
|
010-020 |
Величина вычета – заполняется одно из полей в зависимости от того, что выбрал продавец в качестве льготы – 1 млн. (010) или расходы на приобретение (020). |
|
160 |
Повторяется выбранная сумма вычета. |
Право на вычет указывается при заполнении декларации о доходах. Для её подачи заполняется форма 3-НДФЛ. Чтобы подать декларацию и получить вычет, необходимо:
- Заполнить декларацию.
- Подготовить документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (договор купли-продажи).
- Подготовить документы для подтверждения права вычета. Если налогоплательщик претендует на вычет на основании понесённых затрат, то прикладывают все финансовые документы, эти затраты подтверждающие (чеки, банковские выписки и т.д.).
- Подать декларацию о доходах с приложением документов, подтверждающих право вычета. Обратиться в ФНС нужно не позднее 30 апреля года, следующего за продажей.
- Заплатить налог. Сделать это нужно в срок, не позднее 15 июля года, следующего за продажей.
Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета
Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.
Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:
- была зарегистрирована до 2016 года;
- перешла к собственнику по наследству;
- была подарена текущему владельцу родственником;
- была приватизирована;
- перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет
В 2023 году законодатель допускает возможность продажи квартиры полученной по наследству в любой момент после регистрации права собственности. Однако, продолжительность нахождения квартиры в собственности наследника имеет значение в вопросах налогообложения. В том случае, если квартира (доля в ней) находится в собственности потомка менее 3 лет, необходимо подавать налоговую декларацию в подразделение ФНС и уплачивать НДФЛ (п. 1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ). 3 года начинают истекать с момента регистрации человеком права собственности в Росреестре.
3-летний период нахождения квартиры, приобретенной по наследству, в собственности не оказывает влияние на процедуру продажи имущества. Указанная продолжительность влияет лишь на факт уплаты или освобождения от налога.
Сумма налоговой льготы
Сумма налоговой льготы при продаже недвижимости в 2024 году составляет определенный процент от общей стоимости объекта. Как правило, эта сумма необлагаемая налогом и в зависимости от обстоятельств может быть разной.
Для жилой недвижимости, владение которой составляло не менее трех лет, сумма налоговой льготы может составлять до 3 миллионов рублей. Это означает, что если стоимость продаваемого жилья не превышает данную сумму, то налог с продажи необходимо уплачивать.
Для коммерческой недвижимости налоговая льгота может быть установлена в размере до 1,5 миллионов рублей. То есть, при продаже недвижимости стоимостью до этой суммы налоговая обязанность не возникает.
Однако, стоит отметить, что эти суммы налоговой льготы могут меняться в зависимости от изменений законодательства и других факторов. Поэтому перед продажей недвижимости важно быть в курсе актуальной информации и проконсультироваться с специалистами.
Определение необлагаемой суммы
При продаже недвижимости в 2024 году существует сумма, которая не облагается налогом. Эта сумма называется необлагаемой или освобождаемой от налога. Определение необлагаемой суммы зависит от нескольких факторов.
Основным фактором, влияющим на определение необлагаемой суммы, является срок владения недвижимостью. Если продаваемый объект недвижимости был в собственности менее пяти лет, то необлагаемая сумма не предусмотрена и весь доход от продажи будет облагаться налогом.
Однако, если недвижимость находилась в собственности более пяти лет, то сумма дохода, полученного от продажи этой недвижимости, может быть освобождена от налогообложения. Для этого применяется так называемый налоговый вычет, также известный как необлагаемая сумма.
Размер необлагаемой суммы зависит от нескольких факторов:
- Количество лет владения недвижимостью: чем больше лет, тем выше необлагаемая сумма.
- Тип недвижимости: размер необлагаемой суммы может отличаться для жилой и коммерческой недвижимости.
- Географическое расположение объекта недвижимости: в разных регионах могут действовать различные правила и ставки для определения необлагаемой суммы.
Для определения конкретного размера необлагаемой суммы необходимо обратиться к налоговому законодательству и консультироваться с соответствующими налоговыми органами.
Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ – вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения. Условия освобождения от уплаты налога, и, соответственно, от необходимости обращаться за предоставлением вычета, существенно изменились с начала 2016 года:
- для объектов, приобретенных до 1 января 2016 г., владение недвижимостью в течение трех и более лет является основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в это случае не требуется даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ);
- три года владения недвижимостью, приобретенной с указанной выше даты, дают право не платить НДФЛ при продаже в следующих случаях – если жилье было получено по наследству, дарению, договору ренты, либо по приватизационной сделке;
- пять лет владения объектом, приобретенным после января 2016 года, при любых обстоятельствах позволяют избежать уплаты налога.
Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от перечисленных условий, закон обязывает рассчитать и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Именно в таких ситуациях обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.
При стандартных условиях доход, полученный от продажи недвижимых объектов, облагается по ставке 13%. Под доходом понимается разница между покупкой и продажей квартиры, либо цена проданного объекта, ранее приобретенного по безвозмездным сделкам.
Если цена продажи не превышает стоимость приобретения квартиры, налог не уплачивается. Однако должностные лица ФНС вправе проверить обоснованность цены, указанной в договоре, для выявления возможных случаев занижения стоимости.
Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:
Д = КС х 0.7, где:
- Д – налогооблагаемый доход продавца;
- КС – показатель кадастровой стоимости квартиры, утвержденный на 1 января года, в котором совершалась сделка;
- 0.7 – значение 70% от кадастровой стоимости.
Как можно снизить налог с продажи
Существуют различные способы, легальные или рекомендуемые налоговыми органами, которые позволяют снизить налог с продажи земельного участка.
- Один из способов это применение льготных налоговых ставок, установленных законодательством. Это важно учесть при расчете суммы налога.
- Также можно снизить налог, опираясь на различные вычеты и ограничения, предусмотренные налоговым кодексом. Например, можно использовать вычеты по расходам на строительство или приобретение жилья, которые могут уменьшить базу для расчета налога.
- Другой способ снизить налог с продажи земельного участка – это учесть стоимость возобновляемых ресурсов, таких как лес, на учете в налоговых органах.
Когда дело касается уплаты налога, необходимо знать, как правильно рассчитать его с учетом всех возможных вычетов и льгот. Также, чтобы не платить налог с продажи, можно рассмотреть возможность заключения сделки по передаче земельного участка в совместную собственность, если это предусмотрено законодательством.
Особенности налогообложения при продаже земельного участка
При продаже земельного участка необходимо учесть особенности налогообложения. В соответствии с законодательством Российской Федерации физические лица платят налог с продажи земельного участка, который составляет определенный процент от стоимости участка.
Чтобы снизить налоговую нагрузку, можно использовать различные легальные способы. Например, при продаже земельного участка, необходимо учитывать, что налог с продажи не подлежит оплате, если участок принадлежит физическому лицу менее трех лет. Таким образом, если продажа происходит до истечения указанного срока, налог с продажи земельного участка не выплачивается.
Еще одним способом снизить налог при продаже земельного участка является применение непризнанных расходов. Физическое лицо имеет право включить в стоимость земельного участка суммы, направленные на его охрану, улучшение, а также на возмещение затрат, связанных с заключением договоров о продажи.
Кроме того, при продаже земельного участка можно воспользоваться налоговым вычетом на покупку нового жилья. В случае, когда деньги от продажи земельного участка были инвестированы в приобретение нового жилья в установленном законом порядке, физическое лицо имеет право получить налоговый вычет.
Почему пенсионеры освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры
Пенсионеры имеют право на налоговые льготы при продаже квартиры при соблюдении ряда условий. К таким условиям относятся возраст пенсионера и срок владения им квартирой.
Для освобождения от налога пенсионеры должны быть не моложе 55 лет. Кроме того, пенсионер должен владеть квартирой не менее трех лет. При соблюдении этих условий пенсионер имеет право на освобождение от налога при продаже квартиры.
Освобождение от налога распространяется на доход, полученный от продажи квартиры. Это означает, что пенсионеры не должны платить подоходный налог при продаже квартиры, если соблюдены вышеуказанные условия.
Следует, однако, отметить, что освобождение от налога при продаже квартиры не означает полного отсутствия налоговых обязательств. Пенсионеры продолжают уплачивать другие налоги, такие как налог на имущество, подоходный налог и другие налоги, в соответствии с действующим законодательством.