Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как понять «помещение свободного назначения»?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное (а по большому счёту и единственное), что отличает помещение свободного назначения — отсутствие специализации. Каждый объект коммерческой недвижимости имеет прописанное в регистрационных документах назначение: магазин, автосервис, склад
Важно уточнить, что “помещения свободного назначения” не имеют юридического признания. Они не могут быть найдены в существующем законодательстве и в основном используются в неформальном контексте. Однако понимание предполагаемого значения этого термина все равно необходимо, чтобы легко ориентироваться на рынке недвижимости.
По своей сути, помещения свободного пользования охватывают нежилую коммерческую недвижимость, состоящую из целых зданий или определенных зон внутри объекта недвижимости. Давайте теперь разберемся, чем эти помещения отличаются от других видов коммерческой недвижимости.
Определяющей характеристикой помещений свободного назначения является отсутствие у них специализации. В отличие от других коммерческих объектов, которые имеют конкретные цели, указанные в их регистрационных документах (например, магазины, автосервисы или склады), ПСН обладают беспрецедентной универсальностью, не имеющей таких ограничений. В то время как переоборудование специализированных помещений потребовало бы внесения значительных изменений в документацию и строгого соблюдения правил, к помещениям свободного назначения предъявляются более общие требования, как к нежилым помещениям. Это предоставляет владельцам и арендаторам свободу в адаптации в соответствии с их конкретными потребностями, включая возможность ремонта или перепланировки.
Помещение свободного назначения — что это значит для собственника и арендатора?
Как уже было сказано выше, ПСН — это не юридический термин, но его следует знать, так как он часто используется риелторами, собственниками, арендаторами.
Под «помещением свободного назначения» может подразумеваться как целое здание, так и его часть. Главное отличие от других типов коммерческой недвижимости в том, что у него нет специализации. За счёт этого требования, предъявляемые к такому объекту, также отличаются.
Прочие объекты коммерческого назначения имеют вполне определённую, прописанную в регистрационных документах, специализацию. Это может быть магазин, парикмахерская, автосервис, стоматологический кабинет и т.д. Соответственно, к каждому типу таких помещений предъявляются свои требования, причём достаточно жёсткие.
Если же помещение с определённым назначением приобретается новым собственником, и он захочет сменить его специализацию, ему потребуется официально внести изменения во всю документацию на него. Именно сложностями, связанными с перепрофилированием помещения, объясняется то, что, при смене собственника, на новом месте, как правило, открывается тот же бизнес. На месте магазина — новый магазин, на месте автосалона — другой автосалон и т.д.
При использовании помещения свободного назначения такие сложности отсутствуют — собственник или арендатор сам решает, как будет использоваться выбранная площадь, и оборудует её согласно требованиям своего бизнеса. Никаких ограничений для ПСН нет, а в его отношении действуют общие правила для нежилого фонда. Это позволяет без проблем размещать нужное оборудование, а, при необходимости, производить также перепланировку.
Существенный плюс помещений свободного назначения — цена. Конечная стоимость зависит от места расположения помещения, планировки, этажа, качества ремонта и состояния проведённых коммуникаций. Можно сравнить разные варианты, чтобы найти подходящий вариант.
Например, под небольшой магазин часто имеет смысл снять ПСН, а не специализированную недвижимость с целевым назначением. Это обойдётся дешевле. К тому же, при желании, предприниматель сможет перепрофилировать помещение под другие нужды — например, оборудовать салон проката или обучающий центр. Фиксированная планировка помещений с целевым назначением не всегда даёт такую возможность.
Аренда ПСН — привлекательный вариант для начинающих предпринимателей. Более гибкие условия помогают освоиться с новым бизнесом, оценить затраты, спрос на товары или услуги. Однако и те предприниматели, у которых бизнес уже налажен, часто из-за более выгодных условий предпочитают аренду ПСН, а не покупку коммерческой недвижимости.
Требования законодательства
В настоящее время в законодательной базе отсутствует само определение «помещения свободного назначения». Этот термин является, скорее, риелторским. Таким образом, участники рынка самостоятельно разделяют объекты в зависимости от их целевого назначения (торговые, складские, индустрии сервиса и др.) и функциональных возможностей (основные, вспомогательные, коммуникационные и т. д).
Изначально при строительстве помещений общего назначения применяются общепринятые требования пожарных, санитарных и других норм. Для того, чтобы сдавать такую недвижимость в аренду не обязательно делать перепланировку или капитальное переоборудование, чтобы объект соответствовал целевому или функциональному назначению. Эти обязанности ложатся на арендатора, если он занимает помещение под конкретные нужды.
Жилое строение это жилой дом или нежилое здание
Внимательность поможет избежать проблем с регистрацией, ведь часто хотят купить недорогой дачный домик в Подмосковье именно для прописки. Организация, определяющая назначение — БТИ.
Она это указывает в описании плана.
Сотрудники руководствуются нормами законодательства, определяющими отличие дачного дома от жилого: Тип постройки Дачный дом Жилой дом Назначение земель Сельскохозяйственные, земли населённых пунктов Земли населённых пунктов Конструкция постройки Облегчённая Капитальная Наличие коммуникаций Частично Электричество, вода, при наличии — газ, канализация Можно жилой дом на дачном участке определить таковым. Для этого следите за тем, что пишет в тех.паспорте БТИ.
В графе «назначение» должно стоять «жилое». Согласно терминологии названного приказа:
Жилая площадь частного дома и подсобные помещения
Жилое помещение – это
основная часть дома, в которой располагаются хозяева. Жилые комнаты должны иметь естественное освещение. К таким комнатам относятся:
- спальня;
- зал или гостиная;
- кабинет;
- игровая комната;
- комната отдыха;
- детская;
- столовая и пр.
Общая площадь жилого помещения рассчитывается, как сумма площадей всех комнат, относящихся к жилым.
Однако дом имеет не только жилые, но и подсобные помещения. Общая площадь помещения включает в себя сумму площадей жилых комнат и подсобных (кухня, прихожая, тамбур, коридор, санузлы, кладовая и др.). Единственное, что не учитывается при определении общей площади жилья – это наличие балконов или лоджий, входных тамбуров, веранд и террас, даже если они застеклены. Эти элементы учитываются при расчете общей площади постройки. Однако размеры балкона или террасы берутся не в полном объеме, а с понижающим коэффициентом:
- 0,5 – для лоджии;
- 0,3 – для открытых балконов и террас.
Исключение в данном случае составляют холодные кладовые и веранды – их площадь учитывается без коэффициентов.
Общая площадь постройки фигурирует при определении ее цены во время покупки или продажи. Также желаемая общая площадь – это одна из основных величин, на которые опирается архитектор при создании проекта.
Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:
площади, планировки, расположения на этаже;
качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;
района и окружающей инфраструктуры;
наличия отдельного входа и собственной территории.
Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.
Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:
помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;
продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;
при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.
В чем отличие ПСН от целевого?
Помещение свободного назначения – коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели. Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад…
В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования.
Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования – общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.
Министерство экономического развития Российской Федерации
В связи с этим положениями Закона № 218-ФЗ не предусмотрено норм о внесении изменений в части наименования объекта недвижимости. Соответствующие положения, по мнению Департамента недвижимости, могут быть предусмотрены в Законе № 218-ФЗ только после урегулирования на законодательном уровне вопросов, связанных с присвоением наименований объектам недвижимости.
Относительно изменения назначения помещения или здания. В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закон № 218-ФЗ в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных сведения в том числе о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.
Рекомендуем прочесть: Как признать себя банкротом по ипотеке
Требования законодательства
В настоящее время в законодательной базе отсутствует само определение «помещения свободного назначения». Этот термин является, скорее, риелторским. Таким образом, участники рынка самостоятельно разделяют объекты в зависимости от их целевого назначения (торговые, складские, индустрии сервиса и др.) и функциональных возможностей (основные, вспомогательные, коммуникационные и т. д).
Изначально при строительстве помещений общего назначения применяются общепринятые требования пожарных, санитарных и других норм. Для того, чтобы сдавать такую недвижимость в аренду не обязательно делать перепланировку или капитальное переоборудование, чтобы объект соответствовал целевому или функциональному назначению. Эти обязанности ложатся на арендатора, если он занимает помещение под конкретные нужды.
В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.
Признаки нежилого объекта:
- Имеет такие функциональные характеристики:
- не предназначен для проживания;
- используется в производственных и общественных целях;
Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.
Виды помещений свободного назначения
Помещение свободного назначения — это объект недвижимости, который может быть использован для различных целей, без ограничений по его функциональному назначению. В зависимости от конкретной ситуации и потребностей арендатора, помещение свободного назначения может иметь разные типы и характеристики.
Вот некоторые из распространенных видов помещений свободного назначения:
- Офисы: такие помещения подходят для проведения офисной работы, встреч с клиентами, совещаний и прочих деловых целей. Они могут иметь различную планировку и оборудование в зависимости от требований арендатора.
- Торговые помещения: они подходят для открытия магазинов, салонов красоты, ресторанов и других торговых предприятий. Они должны иметь удобное местоположение, хорошую видимость и соответствующую площадь для размещения товаров и обслуживания клиентов.
- Склады: эти помещения предназначены для хранения товаров и оборудования. Они могут быть различного размера и иметь специализированное оборудование для обработки грузов. Склады должны быть безопасными и обеспечивать удобный доступ к хранилищам.
- Производственные помещения: они предназначены для осуществления производственных операций. Они должны быть приспособлены к конкретному виду производства и иметь необходимое оборудование, вентиляцию и энергоснабжение.
- Учебные помещения: такие помещения используются для проведения учебных занятий, тренингов, конференций и других образовательных мероприятий. Они должны быть оснащены необходимым оборудованием для проведения учебных занятий.
Важно отметить, что это только некоторые из видов помещений свободного назначения и их использование может быть значительно разнообразным в зависимости от потребностей и целей арендатора.
Порядок аренды и использования помещений
Аренда помещений свободного назначения является распространенной практикой, которая предоставляет предпринимателям возможность использовать помещение для различных целей, в том числе для торговли, офисных нужд или организации мероприятий.
Для аренды помещения свободного назначения необходимо заключить договор аренды с владельцем помещения. В договоре указываются все важные условия, такие как срок аренды, размер арендной платы, порядок оплаты и обязанности сторон.
Перед заключением договора арендатор должен ознакомиться с техническим состоянием помещения и убедиться, что оно подходит для заданной цели использования. Также важно изучить правила пользования помещением, например, наличие ограничений по работе в определенное время суток или запрет на определенный вид деятельности.
В процессе аренды помещения арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, поддерживать помещение в чистоте и порядке, соблюдать правила пожарной безопасности и предоставлять доступ к помещению в случае необходимости.
В случае возникновения проблем или споров между арендатором и владельцем помещения рекомендуется обратиться к профессиональным юристам или арбитражам для разрешения конфликтов. Часто в договоре аренды предусматривается механизм урегулирования споров, например, арбитражный суд или медиация.
| Важные понятия, связанные с арендой помещений свободного назначения: | Описание |
|---|---|
| Арендодатель | Владелец помещения, который предоставляет его в аренду. |
| Арендатор | Физическое или юридическое лицо, которое арендует помещение для использования. |
| Арендная плата | Денежная сумма, которую арендатор должен выплачивать владельцу помещения за его использование. |
| Срок аренды | Указанный в договоре период времени, в течение которого арендатор имеет право использовать помещение. |
В заключение, аренда помещения свободного назначения является важным инструментом для предпринимателей, позволяющим им использовать помещение для различных целей. Важно тщательно ознакомиться с условиями договора аренды и соблюдать правила использования помещения, чтобы избежать проблем и споров в процессе аренды.
Использовать нежилые помещения для проживания граждан нельзя
Здания и сооружения должны эксплуатироваться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением) (ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ).
Местом жительства гражданина, то есть местом, в котором он постоянно или преимущественно проживает, могут являться жилой дом, квартира, комната и иные жилые помещения (п. 1 ст. 20 ГК РФ; ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ; ст. 2 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).
Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, а именно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства, в частности, по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ; разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
В соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается (п. 2 ст. 23 Закона N 52-ФЗ).
При этом действующим законодательством специальной ответственности для граждан, проживающих в нежилом помещении, не установлено. Однако лица, использующие нежилые помещения для проживания граждан (собственники, арендаторы), могут быть привлечены к административной ответственности (ст. 6.4 КоАП РФ).
В некоторых случаях лицам, проживающим в нежилом помещении (в частности, не являющимся собственниками такого помещения), может грозить выселение или судебный запрет на проживание в этом помещении (Апелляционные определения Московского городского суда от 20.12.2019 по делу N 33-55295/2019, от 18.06.2019 по делу N 33-23057/2019, от 28.11.2018 по делу N 33-51955/2018).
Что значит помещение свободного назначения
Итак, ПСН – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Цель такой универсальности – расширить возможности последующего использования помещения. Дело в том, что, если в проектной документации указать конкретное целевое назначение, то и строить придется в соответствии с требованиями к заявленному типу помещений, с соблюдением соответствующих пожарных, санитарных и других норм.
Если же указать в качестве назначения ПСН, то требования к помещению будут носить общий характер, а при сдаче такого помещения в аренду или его продаже собственнику не надо будет делать перепланировку, чтобы помещение соответствовало заявленному целевому использованию. Иными словами, все заботы по перепланировке, отделке помещения будут не на девелопере, а на арендаторе или новом собственнике, если они займут помещение под конкретные цели.
Сторонники ПСН считают, что основное преимущество данного вида недвижимости – универсальность. Для этого ПСН делаются с открытыми планировками – условно говоря, под любой будущий запрос.
Однако зададимся вопросом: так ли уж универсальны ПСН, если каждая конкретная деятельность требует соблюдения своих норм и правил? Иными словами, перепланировка и капитальное переоборудование будут, скорее всего, неизбежны, особенно если речь идет о передаче помещения под гостиницу.
ПСН для мини-гостиниц и хостелов
До недавнего времени мини-гостиницы и хостелы еще имели законодательную «лазейку» на размещение в многоквартирном доме. В частности, часть 2. ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что «…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается». Следовательно, «гостиничники» делали вывод о том, что, по крайней мере, малое средство размещения вполне можно разместить в жилом помещении. Однако 1 октября 2021 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации», запрещающий в многоквартирном доме организацию гостиниц и оказание гостиничных услуг.
Правовые последствия нового закона («или-или»):
- Закрытие гостиницы или хостела, расположенного в жилом помещении;
- Продолжение деятельности, если помещение приобретет статус нежилого. Это возможно, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Представляется, что на фоне этих законодательных изменений внимание к помещениям, изначально имеющих статус нежилых (а к ним относятся в том числе Помещения свободного назначения), возрастет. Возможно, спросом «под гостиницы» будут пользоваться как раз ПСН на первом этаже многоквартирных домов или бизнес-центров. Посмотрим, к примеру, что предлагает сейчас для гостиниц (в том числе) рынок недвижимости.