Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать квартиру в ипотеке можно в любой момент, если удалось получить одобрение банка, но не всегда эта сделка будет выгодной. Иногда лучше подождать с обменом и внимательно изучить кредитный договор, чтобы не потерять на процедуре больше, чем рассчитывали.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Возможные проблемы при обмене квартиры на другую
Какие существуют подводные камни при обмене квартир:
-
При обмене нужно согласие супругов, если квартира приобреталась в совместную собственность.
-
Сделку могут аннулировать, если при обмене нарушаются права детей-собственников.
-
Обмен невозможен при разных формах собственности. Например, одна квартира находится в частном владении, а у второй — муниципальная собственность.
-
При обмене желательно выписать всех зарегистрированных жителей, иначе в будущем новому собственнику придется выписывать их через суд.
-
Долгий подбор собственника на обмен. На рынке предложений по обмену не так много, поэтому потребуется длительное время для поиска подходящего варианта.
-
ФНС может доначислить налог, если обозначенный доход будет меньше кадастровой стоимости в 0,7 раз.
Таким образом, подводные камни при обмене квартир содержат в себе больше юридических рисков, чем финансовых.
Обмен через куплю-продажу
Наиболее трудный с документальной точки зрения вариант — двойная сделка. С учетом сложности поиска вариантов по обмену для многих ипотечников это наиболее подходящее решение. Порядок действий:
- находим покупателя на ипотечную квартиру;
- получаем согласие от банка на продажу залогового жилья;
- находим подходящую недвижимость для себя;
- получаем одобрение ипотеку на новое жилье;
- продаем ипотечную квартиру и расплачиваемся с банком по первому кредиту;
- приобретаем новое жилье с заключением нового договора ипотеки (банк может быть другой).
В этой схеме есть нюансы, которые следует учитывать с самого начала:
- банк снимает обременение с жилья только после полного погашения долга по займу. Для этого покупатель должен сделать предоплату в размере оставшейся задолженности, а сделка купли-продажи будет зарегистрирована только после снятия банковского обременения. Такая схема может отпугнуть покупателя, и придется продавать квартиру со значительным дисконтом;
- если вы подаете заявку на новую ипотеку до погашения первого займа, ваш доход должен быть достаточным для одновременной выплаты двух кредитов. Для надежности лучше подавать заявку на новую ипотеку уже после погашения старой.
При обмене ипотеки на ипотеку через двойную куплю-продажу инициатор сделки не ограничен в выборе нового жилья. Он может в обмен на старую квартиру получить новостройку или дом с участком — все зависит от его желания, возможностей и готовности банковских работников пойти ему навстречу. Если вы планируете брать дом в кредит, нужно сразу уточнять возможность приобретения участка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать деньги на приобретение дома если участок покупатель оплачивает из своего кармана.
Обмен квартиры в военной ипотеке
Военнослужащие наиболее часто сталкиваются с необходимостью обмена ипотечного жилья. Например, военный взял ипотеку на однокомнатную квартиру 10 лет назад, за это время он женился и обзавелся детьми, и ему нужна квартира большего метража. А кредит на ипотечную недвижимость еще не погашен, и использовать средства материнского капитала для выплаты военной ипотеки нельзя по закону. Или военного перевели служить в другой регион, и он вынужден переезжать из квартиры, оформленной в ипотеку на средства НИС.
Для решения подобных вопросов ФГКУ «Росвоенипотека» разработало программу «Переезд». Программа была нацелена на вторичное кредитование при потребности в улучшении жилищных условий или при переезде участника НИС, уже выплачивающего ипотеку. На данный момент раздел с программой «Переезд» на сайте Росвоенипотеки не работает. В январе 2018 года была анонсирована необходимость возобновления данной программы, в итоге была представлена программа «Военная ипотека во второй раз», нацеленная на решение тех же задач. Эту программу реализует один из коммерческих банков. Обмен квартиры в военной ипотеке связан с большим количеством нюансов, поэтому для успеха сделки лучше обратиться к компетентному посреднику.
К основным преимуществам оформления жилкредитов можно отнести:
- отсутствие необходимости долговременного накопления суммы, необходимой для приобретения жилья;
- уверенность в юридической чистоте приобретаемой в ипотеку квартиры;
- возможность компенсации выплаченных банку процентов за счёт использования программ государственной поддержки;
- экономия средств, направляемых на погашение процентов, путём досрочной выплаты задолженности по ипотечному займу.
Из минусов ипотечного кредитования можно выделить:
- необходимость внесения первоначального взноса;
- значительная переплата из-за большого срока действия ипотечного договора;
- жёсткие требования банка к потенциальному заёмщику и приобретаемому объекту недвижимости;
- владелец ипотечной квартиры ограничивается в правах собственности на жилье до полного погашения задолженности. Например, для проведения капитального ремонта, сдачи квартиры в наем необходимо получить разрешение кредитора.
Изменение предмета залога в ренте
Доброго времени суток!
Появился интересный вопрос, поискал, похожего не нашел
Есть объект, находится под рентой, есть необходимость этот объект обменять на другой(аналогичный). Обе стороны (ренто получатель и датель) согласны
Нашел инфо что при ипотеке практикуется, но банки просят полный пакет документов повторно на другой объект.
Возможно ли исполнить такое действие? Заранее Благодарствую)
Т.е., если я правильно понимаю — рентополучатель становится собственником другой квартиры, на которую в дальнейшем будет оформлен новый договор ренты, так?
Да Владимир именно так, при этом главное условие непрерывности сделки, чтобы не получился пробел без ренты (смутила формулировка: в дальнейшем, подразумевает пробел имхо)
Сделайте новацией, п.1 ст.414 ГК
Надо уточнить: рента какая? Постоянная или пожизненная?
Владимир, можно вопрос, а какая по сути разница постоянная или пожизненная рента в данном случае?
Пожизненная — на срок жизни, может быть с иждивением. Постоянная — это выплата ренты бессрочно.
Уточнение для того, чтобы правильно сформулировать ответ.
Владимир. термины подучил, разницу уловил, но не могу уловить каким образом эта разница имеет значение в случае замены объекта залога
Главное чтоб еще приобретатель такого имущества был согласен, а так не запрещается отчуждать иущество. В зависимости от ренты, может дополнительно требоваться согласие получателя ренты, но оно у Вас есть
наверное не полностью выразил мысль,
имеющийся объект — квартира под рентой(А)
приобретатель (покупатель) хочет получить чистую квартиру (А) (без обременений) которая сейчас под рентой.
Вопрос в том возможно ли изменить сам объект, при этом рентополучатель и рентодатель чтобы остались на тех же условиях как и было, проще говоря все отношения теже самые только обьект залога НЕ квартира(А), а квартира(Б)
Если я правильно понял вопрос, то тут основная задача — замена залога. Порядок замены залога должен быть четко описан в банковском договоре залога. В принципе такая процедура практикуется. И, да, потребуются все документы на новый предмет залога (иначе как банк поймет, что залог равнозначный).
— в банковском договоре залога
Какой банк, вопрос о ренте.
Почему нельзя, можно конечно. Важно продумать и воплотить точную схему сделки.
Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки
Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.
Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.
Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.
Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.
Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.
Как можно поменять квартиру, если она находится в ипотеке, на другую?
Большинство людей хочет иметь большое и просторное жильё. В однокомнатной квартире мало места для семьи с ребёнком. В этом случае семья сталкивается с необходимостью обмена маленькой квартиры на более просторную. Зачастую лишних денег для этого нет, поэтому людям приходится искать варианты обмена жилья с привлечением ипотеки. Не стоит спешить продавать свою однокомнатную квартиру, сначала необходимо всё просчитать – узнать цены на желаемое жильё, и условия ипотечного кредитования у разных банков, подсчитать свои доходы, рассмотреть все льготные возможности.
Есть несколько вариантов улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита:
- Продажа старого жилья с одновременной покупкой нового с использованием ипотеки.
- Передача старой квартиры в залог банку под 70% её стоимости.
- Передача старой квартиры банку в залог под 70% её стоимости с одновременным взятием ипотеки под залог новой квартиры.
Все эти варианты осуществимы лишь в том случае, если доходы позволяют платить по ипотеке.
Прежде чем продавать или менять своё жильё, стоит узнать даст ли банк ипотеку и будет ли возможность её погасить.
Изменение предмета залога в ренте
Доброго времени суток!
Появился интересный вопрос, поискал, похожего не нашел
Есть объект, находится под рентой, есть необходимость этот объект обменять на другой(аналогичный). Обе стороны (ренто получатель и датель) согласны
Нашел инфо что при ипотеке практикуется, но банки просят полный пакет документов повторно на другой объект.
Возможно ли исполнить такое действие? Заранее Благодарствую)
Т.е., если я правильно понимаю — рентополучатель становится собственником другой квартиры, на которую в дальнейшем будет оформлен новый договор ренты, так?
Да Владимир именно так, при этом главное условие непрерывности сделки, чтобы не получился пробел без ренты (смутила формулировка: в дальнейшем, подразумевает пробел имхо)
Сделайте новацией, п.1 ст.414 ГК
Надо уточнить: рента какая? Постоянная или пожизненная?
Владимир, можно вопрос, а какая по сути разница постоянная или пожизненная рента в данном случае?
Пожизненная — на срок жизни, может быть с иждивением. Постоянная — это выплата ренты бессрочно.
Уточнение для того, чтобы правильно сформулировать ответ.
Владимир. термины подучил, разницу уловил, но не могу уловить каким образом эта разница имеет значение в случае замены объекта залога
Главное чтоб еще приобретатель такого имущества был согласен, а так не запрещается отчуждать иущество. В зависимости от ренты, может дополнительно требоваться согласие получателя ренты, но оно у Вас есть
наверное не полностью выразил мысль,
имеющийся объект — квартира под рентой(А)
приобретатель (покупатель) хочет получить чистую квартиру (А) (без обременений) которая сейчас под рентой.
Вопрос в том возможно ли изменить сам объект, при этом рентополучатель и рентодатель чтобы остались на тех же условиях как и было, проще говоря все отношения теже самые только обьект залога НЕ квартира(А), а квартира(Б)
Если я правильно понял вопрос, то тут основная задача — замена залога. Порядок замены залога должен быть четко описан в банковском договоре залога. В принципе такая процедура практикуется. И, да, потребуются все документы на новый предмет залога (иначе как банк поймет, что залог равнозначный).
— в банковском договоре залога
Какой банк, вопрос о ренте.
Почему нельзя, можно конечно. Важно продумать и воплотить точную схему сделки.
Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать
Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?
Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.
Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Какие документы понадобятся
Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:
- паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
- документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
- документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
- документы на приобретаемую квартиру.
Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.
Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:
- правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
- выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
- кадастровый паспорт жилплощади;
- справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
- отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.
Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.
Способы решения проблемы
Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:
- Погашение ипотеки путём оформления нового краткосрочного кредита. По данной схеме жилплощадь выводится из залога путём выдачи средств на оплату ипотеки в виде краткосрочного займа. Объекты меняются «с доплатой», и полученные деньги идут на погашение кредита. Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть жилье продаётся с обременением в виде залога. Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи.
- Переуступка долга. Покупатель приобретает у заёмщика не жилплощадь, а кредит. При этом меняется заёмщик, а график платежей и сумма долга остаётся неизменной. Данная схема редко действует, так как новый заёмщик должен удовлетворить кредитора, а такого покупателя недвижимости крайне сложно.
Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.
Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой.
Важность ценовой разницы
При этом большую роль играет разница 2 квартир по стоимости. Из-за этого клиенту приходится писать дополнительное заявление на изменение размеров ипотеки соответственно ценовой разнице. Тут может быть три варианта:
- Самый возможный вариант – эквивалентный обмен жилплощадью, когда дом, находящийся под ипотечным обременением, или квартиру, клиент обменивает на недвижимость, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилье меньше по площади, но более новое и качественное. Либо на большую площадь, но хуже по качеству. В обоих случаях цена уравнивается. Для банка, да и для заемщика, этот вариант привлекателен своей относительной простотой и быстротой. Одним из ключевых факторов является расположение выбранной заемщиком недвижимости. Если квартира расположена в доме, который стоит поблизости от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится еще выше.
- Ситуация, когда другая квартира/дом дороже. Здесь бенефициар имеет еще больший интерес, поскольку новый залог будет иметь более высокую рыночную стоимость, а значит, большая защита от издержек. Хорошо, когда разница в цене превосходит 20%. Тогда банк наверняка даст разрешение на обмен с доплатой. Для заемщика главной проблемой станет вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут потребительский кредит, становясь клиентом уже двух банков.
- Наоборот, когда другая квартира/дом дешевле. Самый трудноосуществимый вариант, поскольку здесь банк ни разу не заинтересован получать в залог более дешевую недвижимость. Согласие кредитор даст только тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ипотеки. Поэтому заемщику придется либо ждать, либо изыскивать дополнительные средства для крупной досрочной единовременной выплаты. Например, все тот же потребительский кредит. К слову, поскольку здесь уже заемщик получит денежную доплату, он может пустить ее на погашение взятого потребительского кредита.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Как обменять ипотечную квартиру?
Просто так не получится оформить документы при помощи традиционной сделки купли-продажи. Если кредитор разрешит обмен, то документы оформляются с использованием одной из трех процедур приобретения недвижимости:
- мены – изменения заложенной недвижимости;
- оформления дополнительного кредита для погашения долга по ипотеке;
- заключения двух сделок купли-продажи – по одной заложенная квартира продается, а по второй — покупается новая.
При обмене ипотечной квартиры на другую решающее слово в выборе процедуры остается за банком. Заемщик не подбирает приемлемый вариант. Поэтому необходимо обратиться в отделение, прежде чем приступить к подбору нового жилья. Процесс может затянуться, стать источником расходов.
Избежать частых походов в банк поможет заранее подготовленный пакет документов, необходимых для получения разрешения:
- паспорт;
- ИНН;
- свидетельство о браке (при наличии);
- письменное согласие, паспорт супруги (супруга);
- выписка со счета, подтверждающая отсутствие задолженности.
Стоит лишний раз перечитать условия ипотеки, чтобы избежать заминок, недоразумений. В тексте прописывают условия, на которых можно продать квартиру или произвести обмен.
Если кредитор дал согласие, можно приступать к поиску новой квартиры. Не стоит пренебрегать рекомендациями банковских представителей, иначе сделка может сорваться, придётся начинать все сначала.
Основной сложностью будет именно поиск недвижимости. Прежде чем второй участник обмена получит права на жилье, его имущество станет залогом в банке по вашей ипотеке. Владельца желаемого имущества может насторожить такое положение дел, поэтому лучше обратиться за помощью к риэлторам.